不動産を購入する時には、いろいろな前提の条件がある。
新築と中古という対象もその１つ。
新築分譲マンションと中古マンションの比較検討をする人は都市部では非常に多い。
新築分譲住宅や建売住宅と中古の建物と土地を探す人は、地方に行けば行くほど多い。
住宅を買う時には、多くの人が住宅ローンを使って家を買う。
当然、価格に応じた頭金やローンの返済年数を心配する人もいる。
価格と設備の劣化や古さなどからリフォームを検討するケースもある。
このように、さまざまな課題を前提として比較をしている。
住まいを購入するのは、人生に一回とは限らない。
私自身も実際に、新築のマンションを購入した後にマイホームとしての一戸建ても購入した。
そして、これからもう一戸戸建を土地と建物付きで中古を購入しようと検討をしている。
別に中古住宅だから間取りも設備も全て買ってから直さなければいけないという事もない。
ローンも新築と中古では金利の高い安いの違いも得も損もない。
しかし、買った後にリフォームをするとなると、当然このケースには、マイホーム購入時よりも高い金利を支払うケースが多い。
これまでにも家を購入する事に対しての悩みについて、以下のような内容をご紹介してきました。
家買うと借りるを比較して感じた差!マンション,戸建購入体験記
家購入のタイミングは増税後がチャンス?2019営業マンの本音
最新の設備があればリフォームをする必要がない！
リフォーム済みの物件なら多少高い場合もすぐに生活ができる！
こうした考え方は、売主としては大助かり。
しかし、本当にそれだけで必要な情報は確認できた状態になるのか？
将来的に人口は減り、賃貸も中古物件も住む人が個人もファミリーも減っていく。
当然、価値も下がりやすい場所は多い。
もっと違った見方をすれば、賃貸物件の数と住む希望者がいないことでどんどん収益物件ですら、手放す売主も出てくる。
このように、個人が自分で住む家を探す時には、立地も土地の広さも劣化も含めていろいろ知っておくことがある。
最近は別に家は大きくなくても自分たちが管理やすいサイズが後になってからも楽という意見も注文住宅の市場では増えてきた。
固定資産税や住宅ローン減税などお金がかかる額も確認しなければいけない。
分譲マンションなら、中古でも修繕積立費や管理費、駐車場に駐輪場利用分の負担が実際どのくらいなのかを比較しなければいけない。
あくまでお金の面だけでも実際かなりの比較が必要。
消費税増税を控えた状態で金利が比較的低い状態の時に購入したいと考える人も多い。
まずは、自分がどうやって家を探す事が大切になるのか？
失敗しないためにはどんなことに目を向ける必要があるのか？
ただ物件を安く買えば全て得とは限らない。
登記免許税や建築の性能、耐震や免震の性能。
近隣の治安や子供向けの教育、医療、サービスの充実が行き届いているのか？
アクセスの便もよく、住んでみたい街ランキングに常連のエリアなら、当然相場も高い。
それぞれのエリアで購入してから長い時間をその家で過ごすことを考えるべきか？
家を一生に一度と考えたら、何を優先すれば失敗しにくいのか？
自分の仕事や子育て、日常の生活をどうイメージしながら選ぶべきなのか？
このような内容をご紹介していきたいと思います。
家購入は新築？中古？マンション編
もし私がマンションを選ぶという時には何を基準に選ぶべきと伝えるのか？
この点は、日本全国エリアを問わない選び方があります。
家購入は中古マンションを軸に検討
マンションを選ぶのは、何といっても駅からの距離が最も重要。
当然、固定資産税などの税金は高い傾向にある。
しかし、駅から遠く離れたエリアvs駅近くの物件。
この2つでは、将来の資産価値から考えても駅から近い事がメリットになる事が多い。
マンションはそれぞれの駅を利用するターゲットによってそれぞれ間取り等は大きな違いを持っている。
- 入居する世帯人数
- 大きな商業施設などの存在と客単価
- 入居した後の働きに出る人の移動距離や時間。
こうした内容を大きな柱として販売するターゲットを決めている。
つまりは、そのターゲットがある程度安定していると、機能が多少古い程度の問題なら、ある程度買い手が見つかると言われている。
引越しを前提とした入居でも賃貸化する事が十分に可能。
さらに、メンテナンスコストが高くない物件なら、買い！
このように環境を優先した目線の上で紹介されている事が多い。
地域の家族構成
一人暮らしや若者の買い物が利便性を考えてチェックする項目と子育て世代が近くに求める条件は違う。
例えば、以下のような点が購入してから10年間、20年という時間を考えても大きく違う。
| 比較項目 | 単身や独身世帯 | 家族向け |
| 間取りや部屋数 | LDKでなくてもDKで十分 | LDKを前提 |
| 近くのサービス | 買い物や飲食店 アルバイトや仕事が多い | 子供向けのサービスの充実度 |
| 住む期間 | 長くなるかもしれない | 長く住みたい |
| 新しい問題 | 結婚や子供が増える可能性 | 夫婦二人暮らしの可能性 |
このように10年、20年という時間を考えた時、地域を問わず、購入した後の問題は大きく違う。
その関係で近くに何が欲しいのかという選択肢も大きく異なる。
やはり10年間人気が衰えないようなエリアはそれなりに商業施設であったり、小学校、中学、高校などの子育て環境に恵まれていると感じる人も多い。
反対に20年経ってほとんど住む人が新しい人ばかりで、昔から住む家族が少ないというのは、過疎化が進んでいる可能性もある。
結果、自分たちがこれから先手に入れる物件は、誰にどんな得があるのか？
この考え方を軸にすると、これから住むことで十分自分の人生に役に立ったと思える物件を探しやすい。
家購入は新築と中古？一戸建て編
そもそも家を建てたい人や少しでも長く住みたいと思っているなら、どんな土地を手に入れるかの方が重要になる。
土地の利便性は徒歩圏内エリアに注目
私が住む場所も実際に長く住んでいる元農家という人が多い。
しかし、徐々に市外のエリアから、住民税や市県民税の差。
他にも物価の違いなどから移り住むことをね等している人が増えてきた。
こうした動きがあるのも、家を建てた後の生活には車が無くてもある程度は十分生活ができると思えるエリアが増えた事が理由になっていると私は感じる。
- スーパーやドラッグストアが徒歩圏内にある。
- 子どもの病気やケガ、風邪や花粉症でかかるかかりつけの病院や診療所がある。
- 物価が安い。
- 税金がそこまで高くない。
このような1つ1つをみていくと、壁の薄いような物件を借りるよりも自分の家として購入した方が良いと感じるわけです。
こうした土地が見つかったらあとは上手に後から建て直しをしたり、リフォームで最低限を修理するなどを手掛ける事も可能。
予算の見極めが非常に重要
一戸建てを選ぶということは他の事にもお金がかかることは多い。
都市部と比較すると、圧倒的に多いのが車。
- ガソリン代
- 駐車場代
- 車検
このような内容は正直住む希望エリアの周辺の価格の情報を知る事も大切になる。
大きな土地と家が安い価格で手に入ったと思っても結局は、移動する距離も時間も交通の便も悪い。
このような状況では、トータルの生活費を考えていくと、初期投資が安いだけで10年も経たない間に合計のコストは上回ってしまう。
このまま20年間住み続けた先に年金暮らしになったらやっていける？
こんな情報を誰もが意識をしておく必要がある。
だからこそ、あまり広い家とか安い物件という見方を優先するのも正直その理由があるのも注意点。
ある程度戸建ては、中古住宅を手に入れたら、新しい新築の戸建てを将来は建て替える。
こんな予算を考えておくほうが無難だと私は考える。
実際に私も不動産購入の3軒目の住宅はこのプランで計画しています。
家購入の新築と中古比較は10年が大事
最近は、住宅に関するリフォームのコストも安くなっているように見える。
機能は充実して、これからの時代はさらに、スマホで操作が可能な家電が増えていくかもしれない。
最近は、単身の引越し先でもIoTを積極的に扱う物件も紹介されている。
しかし、こういう環境が生活に役立つ事よりも今から10年の間にどれだけ買い物をした対象が壊れてしまう可能性があるのか？
つまりは、メンテナンスに要する費用を検討する事が重要。
住宅のメンテナンス費用尾高くする要因は何か？
これは新車と中古車を比較してもわかりやすい。
つまりは古い車を買い、メンテナンスをするということは、その分パーツ交換等の可能性が高くなる。
家でこの内容を検討すると以下のような環境を考慮する必要がある。
- トイレ、浴室、キッチンなどの水まわり設備の問題。
- カビなどの害虫の問題へのメンテナンス
- 傾きなどによる窓やドアの建付けの修理の問題。
こうした内容に古いだけでなく、劣化における対処や対策を考えなければいけないのか？
これが10年の間を検討する上で非常に大きな出費の差になっていく。
戸建なら、外壁塗装工事に関わる費用はこの典型例。
やはりマイホームを手に入れた後は、やはりそれぞれのパーツにある程度は入居してから手入れをしておく事が重要。
同じ築年数の家に住んでいても中の劣化は大きく違いが出てくる。
こうした最初の初期に支払うわけではないコストをどこまで計画して用意ができるのか？
- 機能性
- 劣化の度合い
上記2つはせめてプロの意見をあらかじめ求めたり、確認する事が重要になります。
こうした確認を済ませた上で、実際に今の自分たちの予算に何がふさわしいのかを考えてみてください。
新築は高い。
でも中古はメンテナンスや無償修理や保証を考えたら、結果として高くついてしまった！
こんな意見を口にする未来にならないことを願っています。
最後まで記事を読んでくれてありがとうございました。