- 住宅ローンで夫婦の年収を合算するペアローンを選択した
- まさかマイホーム購入後に離婚をするとは思っていなかった
- 離婚すると、ペアローンはどうなるの？
こんな悩みを解消します。
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今回の記事では、離婚時のペアローンの扱い方や処理方法について、以下の目次でご紹介します。
ペアローンとは
ペアローンの夫婦と離婚時の問題点
離婚時のペアローン問題を解消する方法
離婚時の不動産売却の手順や流れ
夫婦いずれかが住み続けたい時の注意点
ペアローンを借り換えるという選択肢
ペアローンとは
ペアローンとは、一つの物件に対して、複数の借入人がそれぞれローン契約を行い、お互いに連帯保証人になる借入方法。
特徴
| 手続き方法 | それぞれの契約となります。 印紙代、登記費用も2倍になります。 |
| 金利タイプ | それぞれが固定、変動を自由に選択可能です |
| 返済講座 | 契約名義人ごとそれぞれの口座から引き落としになります |
| 住宅ローン控除 | 夫婦両方がそれぞれ控除条件に当てはまる場合は対象となります。 |
| 団体信用生命保険（団信） | それぞれの住宅ローンの契約にそって加入します。 |
メリット
- 借入可能額が一人の時よりも増やせる可能性がある
- 住宅ローン控除で1人最大40万円の枠を最大限活用できる
- 希望の額が夫や妻一人だけでは借入限度額を超えている人も諦める必要がない
デメリット
- 妻の妊娠、出産等離職や退職時の返済リスクが高い
- 返済負担率が高くなりやすい
- それぞれが団信加入や印紙代等を支払うため、諸経費は高くなる
- いずれか一方の転職や年収低下による影響を受けやすい
ペアローンの夫婦と離婚時の問題点
夫婦の同意が必要になる
離婚を考えている夫婦で一番問題となるのが、協議。
同意がないから、話が進められない。
こんな戸惑いや不安の声が聞こえてきます。
例えば、夫婦の価値観の不一致。
妻：子どもたちと今の家に住み続けたい
夫：家を売却してローン完済をしたい
この価値観の違いは、平行線のまま話が進まないケースが非常に多い。
離婚後も連帯保証人
離婚をして、他人になったとしても連帯保証人の契約が解除されるわけではありません。
結果的に、どちらかの返済が滞った際には、パートナーに返済義務が発生する。
ローン返済日直後の連絡が多くなり、電話に出ない、LINEが既読にならない等のトラブルが発生しやすいのです。
離婚時のペアローン問題を解消する方法
ペアローンを組んでいる夫婦が離婚をする時にはどうするのが良いのか？
売却する選択肢
- 売却して一括清算をする
- 売却して残債も清算する
それぞれご紹介します。
| パターン | 特徴 |
| 売却して一括清算（アンダーローン） | 売りたい物件の価値のほうが住宅ローン残債よりも高い |
| 売却して残債を清算（オーバーローン） | 売りたい物件の価値よりも住宅ローン残債のほうが高い |
【オーバーローンの対処法】
オーバーローンになった際には、以下の選択肢があります。
| 選択肢 | 具体的な行動 |
| 一括返済 | 売却後の残債を一括で支払う方法 |
| 任意売却 | 売却を諦めてローンの返済を続ける 不足分を調整し、一括返済する |
以上の2つが一般的です。
ペアローンを一本化する
仮に、家を売却せず、いずれか一方が住み続けたいとなったらどうする？
この場合は、住み続ける方が全てのローンを背負う手続きをすることも可能です。
手続き方法をご紹介します。
【債務引受型】
どちらかの債務を全て返済していく方法。
【借り換え型】
別の金融機関や銀行に借り換えをします。
夫婦でそれぞれ借入している金額をいずれか一方ですべての金額で申し込みをするという方法です。
【注意点】
ペアローンを一本化する借り換えは、すべての銀行が対応しているわけではありません。
なぜか？
一人で返済能力が足りないことを考慮している可能性があるから。
つまり、返済負担率や信用情報に対して、慎重になっていることも多いのです。
離婚時の不動産売却の手順や流れ
離婚をする時には、早めに売却の手続きを進めることをおすすめします。
アンダーローンになる可能性
夫婦にとって、一番いいのが、すべてのローン残債が消える状態になること。
相手のローンを背負うことがない未来にすることではないでしょうか？
ではどうすればいいのか？
築年数が少しでも短い時期に査定を依頼する。
これが最もシンプルな考え方。
オーバーローンになる可能性
仮に家を売却したくても、ローンの残債よりも物件価格が下回っている場合は、簡単ではありません。
【一括返済が難しい】
家を建ててから、3年、5年、10年という時間が経過しても、子どもが生まれたり、転職していたりといろいろお金がない理由があります。
「残債を清算してもらうと言われても、どこにそんなお金があるの？」
こんな状態でも返済そのものは今の条件のままなら支払いが可能なら、あえてそのまま支払いを継続することも視野に入れなければいけない。
この場合、どちらも実家に戻ることも出来ず、賃貸物件を探すことになったら？
返済+家賃の支払いという住居費が2倍の状態になってしまうのです。
こうした状況から、自分たちの家の支払いとその後の生活費を考えなければいけない。
避けるべき事態
住宅ローンの返済がきつい、厳しい、払えないという状況になっていたら要注意。
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この状況に追い込まれると、最悪の場合、競売という選択肢になってしまいます。
競売になると、一般に債権者、債務者の名前も新聞やネットで公開されてしまうので要注意。
夫婦いずれかが住み続けたい時の注意点
家を売却したくない。
子どもたちを今の学校に通わせたい
こんな願いを実現するためには、どうすればいいのか？
住宅ローンの1本化
慰謝料はいらないから家のローンだけは払い続けて！
こう願うのが妻のよくある話。
しかし、先ほどのように、住居費の二重払いによって、生活が厳しい状況になれば、ペアローンはかなり悲惨な状況になります。
つまり、住み続けたい人が相手のローン負担分を背負う手続きをするほうが無難といえます。
この場合は、以下の流れになります。
- 借入している記入期間に債務引受が可能なのかを確認する
- もしダメなら、他行で対応可能なサービスを探す
- 今の状況で契約変更又は借り換えの手続きを行う
この場合にも、借り換えのためには、数十万円単位の自己負担が発生します。
ペアローンを借り換えるという選択肢
借り換えをしたいけど本当に審査が通るの？
あくまでペアローンを組んだうち、年収の低いほうがローンを背負うなんてことは可能なのか？
これは正直、金融機関側に質問をしても現実的な回答があるかはわかりませんん。
返済能力の確認ポイント
自分自身の返済能力については、借入可能額よりも返済負担率を計算しましょう。
返済粉炭率の計算方法。
年間返済額÷年収=割合。
この割合が、年収の20～25％以内であれば、厳しいとは言いません。
しかし、ペアローンを一本化しますので、当然この数値は大幅に上昇する可能性があります。
仮に年収400万円以上の人であれば、金融機関側の借入可能額も年収の30～35％、35～40％となっていることもあります。
しかし、現実的には、生活費や子供の教育費などの負担を考慮すると、しsながクリアできるかは微妙です。
贈与税の問題
夫婦でいったいいくらの借入をしたのかによって、贈与税も関係します。
基本的には、離婚に伴う財産分与は、贈与には当たりません。
しかし、バランスが8：2等極端に違う場合、低いほうが高い方の資産を受け取る場合は、可能性はゼロではありません。
税務署などに確認をしておくことをおすすめします。