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- 離婚したらマンションは売却するべき?
- 財産分与ってどうなるの?
- 売却するべき?ローンの負担はどうなるの?

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今回の記事では、離婚した際の財産分与とマンション売却について、以下の目次でご紹介します。
離婚時の財産分与とは
離婚時の不動産財産分与の流れ
離婚時の財産分与手続き前の注意点
離婚時はマンションを売却すべき理由
離婚時のマンション売却における注意点
離婚時の売却までの流れ
リースパックはお得なのか?
離婚時の不動産売却に多い誤解や注意点
売却方法を考える前にやるべきこと
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離婚時の財産分与とは

財産分与の対象
夫婦いずれかの名義になっている財産であった場合でも、実際には夫婦の協力によって形成されたものは、財産分与の対象となります。 具体的には、土地や建物の不動産購入もその対象です。財産分与の種類
種類 | 内容 |
精算的要素 | 婚姻中に夫婦が協力して形成した財産を清算する |
扶養的要素 | 婚姻後における相手方の生計の維持を目的とする |
慰謝料的要素 | 有責性が考慮される対象 |
財産の割合
- 俺の給料からローンを払っているのに。
- 私の給料が無ければ、ローンは払えなかったのに!
離婚時の不動産財産分与の流れ

手続きはいつから?
財産分与の手続きは、離婚までに協議をしておきましょう。 離婚と同時に分与をしたほうが後々の生活に支障がありません。離婚までの流れ
種類 | 特徴 |
協議離婚 | 夫婦二人だけで話し合いをしながら決めること |
調停離婚 | 家庭裁判所を利用して、第三者である調停委員を通じて話し合うこと |
裁判離婚 | 調停離婚で話し合いがまとまらなかった場合、家庭裁判所に訴えを起こす |
離婚時の財産分与手続き前の注意点

手続きはいつまで?
離婚してから請求することも可能です。 しかし、離婚から2年以内。 2年以上経過すると、家庭裁判所二申し立てができなくなります。財産分与の対象外
すべてが財産分与の対象というわけではありません。 具体的には、夫婦の一方が婚姻前から所有していた財産や婚姻中に相続や贈与によって取得した財産は除外されます。離婚時はマンションを売却すべき理由

金利上昇リスク
住宅ローンを組む際、変動金利、3年、5年、7年、10年固定の金利を選択する人は多くなりました。 コロナ禍で急激な円安や物価上昇だけでなく、金利の上昇も視野に入ってきました。 つまり、今後の経済状況が見えない中では、まずは借金を減らすことを優先することをおすすめします。固定資産税上昇リスク
一等地や人気のエリアでマンションを購入した人の多くは、意外と固定費や固定資産税が高いと思っている人も少なくありません。 つまり、維持費が高くなれば、当然自分の支払う金額も上昇します。金銭的事情がある場合
夫婦の一方が浪費により、生活が厳しい状況になったから離婚する。 こんな夫婦の場合は、裁判となった場合、二分の一以外の割合で分与されることもあります。 まずは、相手が納得することを考えておくほうが無難です。連帯保証人のケース
住宅ローンを組む際、夫婦の一方が連帯保証人になっているケースもあります。 この場合は、連帯保証人を解任するには、債務を完済しなければいけないのです。 つまり、離婚をするなら、連帯保証人からも抹消してほしいという依頼があった際には、すぐに売却をすることをおすすめします。離婚時のマンション売却における注意点

公正証書に残す
離婚の時には口約束は信じないほうがいいです。 すべてを公正証書という公証役場で公文書として保管される書面にしておくことをおすすめします。離婚協議書だけでも作成する
夫婦で話し合いをして決定する。 この場合でも必ず相手の同意があったら、署名捺印をしてもらうようにしましょう。 離婚協議書は、公正証書にする義務はありませんが、公正証書にしておくことをおすすめします。強制執行認諾文言付公正証書
債務確認書として、作成することをおすすめします。 この書面の効果は、債務者が相手方に対して、負担している債務の額を確認するための書面。 しかし、永久的に行使できるわけではありません。 5年間又は債権を取得してから10年間は、債務者に対し債権を行使しなかった場合に、債権は消滅します。(民法166条1項)離婚時の売却までの流れ

売却査定は早めに動く
売却をスムーズに進めるためにも、複数の会社に一括で依頼をする方法をおすすめします。 私が実際に売却査定をした方法もご紹介しています。 住宅ローン払えないとどうなる?即売却?おすすめの対処方法と任意売却の流れ 離婚のとき、子どもがいる場合は、いろいろ子どものことに時間もお金も必要になります。 いつでも売れると思っていたら、買い手がなかなか見つからなかった。 こんな状態になると、結果的に査定額はかなり下がってしまうこともあります。 少しでも早くから査定を出しておくことが、高額での買値がつくポイントになります。仲介による売却がおすすめ
売却の際には、買取よりも仲介のほうが高くなります。 仲介とは、不動産会社が査定を出して、売りに出します。 つまり、第三者に売却が決まり、住宅ローン審査などに通過してはじめて売買契約が成立するのです。買取は値が崩れやすい
- 買い手が見つからない!
- 問合せもない
媒介契約が基本
不動産が売れるまでには、仲介契約が基本だと思ったほうがいいです。 さらに、媒介契約には以下のような種類があります。種類 | 特徴 |
専任媒介契約 | 他の不動産に重ねて依頼しない方法 |
専属専任媒介契約 | 専任媒介契約+自分で発見することもできない方法 |
一般媒介契約 | 複数の不動産会社で依頼が可能。 自分で探すことも可能。 |
リースバックはお得なのか?

メリット
- リースバックは、賃貸化することで、現金も得られる。
- 引越しもしなくて良い。
- 住宅ローンや固定資産税の支払いもなくなる
デメリット
- 家賃の支払いが発生する
- 賃貸期間の制限がある
- 通常の売却価格よりも安い
離婚時の不動産売却に多い誤解や注意点

不動産売却益はどうなる?
住宅ローン完済を目的として査定を依頼したら、たまたま高値がついた。 こんな時には、利益も含めて、財産分与です。売却の決定権は誰にある?
共有財産だったとしても、名義は夫又は妻の一方であれば、売却の際は、所有者が一名です。 配偶者の場合は、代理人として売却することができますが、本人からの委任状が必要になります。 つまり、売主は、名義人本人であること。 この点を勘違いしてしまうと、誰でも売れると思ってしまうので注意が必要です。残債があったら売れない?
住宅ローンがまだ残っている場合でも売却は可能です。 しかし、売却査定額が残債よりも少ない場合(別の言い方をすると、住宅ローン残債が売却額を上回っている場合)は、要注意。 そのまま売却をすると、任意売却という形式になります。 任意売却は、個人の信用情報期間のブラックリストに掲載されます。 ローン残債ありの家を売却するおすすめの方法|転勤前のスピード対応策売却方法を考える前にやるべきこと

売るタイミングを探る
いつまでに売りたいのか? この答えが決まると、必然的に媒介契約をする時期も見えてきます。 1年を通じて、いつの時期でも不動産が売れるという事ではありません。 最も動きがあるのは、3月と10月といわれています。 その理由は? 3月は、個人の新入学や卒業、新生活の始まり。 10月は、法人の転居や配置転換の動きが活発になります。 つまり、この2つの時期に合わせることが高値で売るコツになります。査定依頼は誰に?
ただ単に大手だからとか地元で知名度のある不動産屋だからと思ってはいけない。 最もマンションを高値で売る技術や経験を持つのは、販売元です。 つまり、1円でも高く買い取ってほしいと思ったら、まずはその建物を管理する親会社に相談することをおすすめします。 たったこれだけで、数百万円~1000万円以上査定額が変わることもあります。 参考資料 法務省 清算的財産分与
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