【離婚と財産分与】マンション売却？ローン残債ありの名義変更や注意点

離婚したらマンションは売却するべき？
財産分与ってどうなるの？
売却するべき？ローンの負担はどうなるの？

こんな悩みを解消します。夫婦が離婚を決断する時、不動産は売却する人が多い。理由は、主に2つあります。 1つは、財産分与という考え方。もう1つは、住宅ローンの解消が目的の売却。売却関連記事。

今回の記事では、離婚した際の財産分与とマンション売却について、以下の目次でご紹介します。離婚時の財産分与とは離婚時の不動産財産分与の流れ離婚時の財産分与手続き前の注意点離婚時はマンションを売却すべき理由離婚時のマンション売却における注意点離婚時の売却までの流れリースパックはお得なのか？離婚時の不動産売却に多い誤解や注意点売却方法を考える前にやるべきこと

離婚時の財産分与とは

そもそも財産分与とは何かについてご紹介します。

財産分与の対象

夫婦いずれかの名義になっている財産であった場合でも、実際には夫婦の協力によって形成されたものは、財産分与の対象となります。具体的には、土地や建物の不動産購入もその対象です。

財産分与の種類

種類	内容
精算的要素	婚姻中に夫婦が協力して形成した財産を清算する
扶養的要素	婚姻後における相手方の生計の維持を目的とする
慰謝料的要素	有責性が考慮される対象

財産の割合

俺の給料からローンを払っているのに。
私の給料が無ければ、ローンは払えなかったのに！

財産分与による財産の分け方は、原則二分の一ずつとなります。一方の収入が多い少ないとか専業主婦であるからという事ではありません。

離婚時の不動産財産分与の流れ

手続きはいつから？

財産分与の手続きは、離婚までに協議をしておきましょう。離婚と同時に分与をしたほうが後々の生活に支障がありません。

離婚までの流れ

種類	特徴
協議離婚	夫婦二人だけで話し合いをしながら決めること
調停離婚	家庭裁判所を利用して、第三者である調停委員を通じて話し合うこと
裁判離婚	調停離婚で話し合いがまとまらなかった場合、家庭裁判所に訴えを起こす

離婚時の財産分与手続き前の注意点

手続きはいつまで？

離婚してから請求することも可能です。しかし、離婚から2年以内。 2年以上経過すると、家庭裁判所二申し立てができなくなります。

財産分与の対象外

すべてが財産分与の対象というわけではありません。具体的には、夫婦の一方が婚姻前から所有していた財産や婚姻中に相続や贈与によって取得した財産は除外されます。

離婚時はマンションを売却すべき理由

不動産を売却するべきか？それとも自分がローンを支払って、いつか出ていったら、売却するべきか？こんなことを考える人もいますが、まずは売却することをオススメします。その理由はいくつかあります。

金利上昇リスク

住宅ローンを組む際、変動金利、3年、5年、7年、10年固定の金利を選択する人は多くなりました。コロナ禍で急激な円安や物価上昇だけでなく、金利の上昇も視野に入ってきました。つまり、今後の経済状況が見えない中では、まずは借金を減らすことを優先することをおすすめします。

固定資産税上昇リスク

一等地や人気のエリアでマンションを購入した人の多くは、意外と固定費や固定資産税が高いと思っている人も少なくありません。つまり、維持費が高くなれば、当然自分の支払う金額も上昇します。

金銭的事情がある場合

夫婦の一方が浪費により、生活が厳しい状況になったから離婚する。こんな夫婦の場合は、裁判となった場合、二分の一以外の割合で分与されることもあります。まずは、相手が納得することを考えておくほうが無難です。

連帯保証人のケース

住宅ローンを組む際、夫婦の一方が連帯保証人になっているケースもあります。この場合は、連帯保証人を解任するには、債務を完済しなければいけないのです。つまり、離婚をするなら、連帯保証人からも抹消してほしいという依頼があった際には、すぐに売却をすることをおすすめします。

離婚時のマンション売却における注意点

公正証書に残す

離婚の時には口約束は信じないほうがいいです。すべてを公正証書という公証役場で公文書として保管される書面にしておくことをおすすめします。

離婚協議書だけでも作成する

夫婦で話し合いをして決定する。この場合でも必ず相手の同意があったら、署名捺印をしてもらうようにしましょう。離婚協議書は、公正証書にする義務はありませんが、公正証書にしておくことをおすすめします。

強制執行認諾文言付公正証書

債務確認書として、作成することをおすすめします。この書面の効果は、債務者が相手方に対して、負担している債務の額を確認するための書面。しかし、永久的に行使できるわけではありません。 5年間又は債権を取得してから10年間は、債務者に対し債権を行使しなかった場合に、債権は消滅します。（民法166条1項）

離婚時の売却までの流れ

売却査定は早めに動く

売却をスムーズに進めるためにも、複数の会社に一括で依頼をする方法をおすすめします。私が実際に売却査定をした方法もご紹介しています。住宅ローン払えないとどうなる?即売却?おすすめの対処方法と任意売却の流れ離婚のとき、子どもがいる場合は、いろいろ子どものことに時間もお金も必要になります。いつでも売れると思っていたら、買い手がなかなか見つからなかった。こんな状態になると、結果的に査定額はかなり下がってしまうこともあります。少しでも早くから査定を出しておくことが、高額での買値がつくポイントになります。

仲介による売却がおすすめ

売却の際には、買取よりも仲介のほうが高くなります。仲介とは、不動産会社が査定を出して、売りに出します。つまり、第三者に売却が決まり、住宅ローン審査などに通過してはじめて売買契約が成立するのです。

買取は値が崩れやすい

買い手が見つからない！
問合せもない

本来であれば、売却をすることで数百万円の+が見込めるはずが、売却先が決まらないせいで、500万円から1000万円以上売値が下がってしまった。こんな状態になる人も少なくありません。

媒介契約が基本

不動産が売れるまでには、仲介契約が基本だと思ったほうがいいです。さらに、媒介契約には以下のような種類があります。

種類	特徴
専任媒介契約	他の不動産に重ねて依頼しない方法
専属専任媒介契約	専任媒介契約+自分で発見することもできない方法
一般媒介契約	複数の不動産会社で依頼が可能。自分で探すことも可能。

複数のほうが早いのか？それとも、一社のほうが早いのか？この答えも解説します。物件の価格が高くないと、専任媒介契約以外の場合は、動きも遅くなりやすい。なぜか？仲介手数料が1円でも高い物件を売ったほうが利益になるから。つまり、売却を急ぐかどうかは考慮されていません。相手の都合よりも自分たちの利益が優先されるため、大まかには、1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月という期間で動きがあることを知っておきましょう。

リースバックはお得なのか？

住まいのリースバックとは、家を賃貸住宅として貸すという方法。

メリット

リースバックは、賃貸化することで、現金も得られる。
引越しもしなくて良い。
住宅ローンや固定資産税の支払いもなくなる

こんなメリットがあります。一方で、デメリットもあります。

デメリット

家賃の支払いが発生する
賃貸期間の制限がある
通常の売却価格よりも安い

結果的に、出ていくまでの時間稼ぎというだけという見方もあります。

離婚時の不動産売却に多い誤解や注意点

不動産売却益はどうなる？

住宅ローン完済を目的として査定を依頼したら、たまたま高値がついた。こんな時には、利益も含めて、財産分与です。

売却の決定権は誰にある？

共有財産だったとしても、名義は夫又は妻の一方であれば、売却の際は、所有者が一名です。配偶者の場合は、代理人として売却することができますが、本人からの委任状が必要になります。つまり、売主は、名義人本人であること。この点を勘違いしてしまうと、誰でも売れると思ってしまうので注意が必要です。

残債があったら売れない？

住宅ローンがまだ残っている場合でも売却は可能です。しかし、売却査定額が残債よりも少ない場合（別の言い方をすると、住宅ローン残債が売却額を上回っている場合）は、要注意。そのまま売却をすると、任意売却という形式になります。任意売却は、個人の信用情報期間のブラックリストに掲載されます。ローン残債ありの家を売却するおすすめの方法|転勤前のスピード対応策

売却方法を考える前にやるべきこと

売却したいけど、何をすればいいのかわからないという人は多い。しかし、車でも家電でも買い替えを検討する時には、まずは新しいモノを見るよりも現在保有している財産の状況の確認が大切。

売るタイミングを探る

いつまでに売りたいのか？この答えが決まると、必然的に媒介契約をする時期も見えてきます。 1年を通じて、いつの時期でも不動産が売れるという事ではありません。最も動きがあるのは、3月と10月といわれています。その理由は？ 3月は、個人の新入学や卒業、新生活の始まり。 10月は、法人の転居や配置転換の動きが活発になります。つまり、この2つの時期に合わせることが高値で売るコツになります。

査定依頼は誰に？

ただ単に大手だからとか地元で知名度のある不動産屋だからと思ってはいけない。最もマンションを高値で売る技術や経験を持つのは、販売元です。つまり、1円でも高く買い取ってほしいと思ったら、まずはその建物を管理する親会社に相談することをおすすめします。たったこれだけで、数百万円～1000万円以上査定額が変わることもあります。参考資料法務省清算的財産分与