マイホーム購入後にも悩みはある。
転勤による都合で国内だけでなく、海外に移住する人もいる時代。
転勤するからマンションや一戸建てを貸すか売るかを悩む人も多い。
実際に私自身も転勤ではなかったが、マンションを売却するべきか貸すべきかと本格的に査定を依頼して検討した事がある。
しかし、住宅ローンの返済もあるし、手に入れた物件を転勤という理由だけで簡単に手放すのは惜しいと思う人もいるはず。
でも実際に自分で家を管理できる距離に住めない状況の場合は誰かに管理をしてもらう必要がある。
転勤族の家を買うタイミングや悩みについては、以下のような内容も書いています。
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転勤の都合で家を売却？
ローン残債があっても売れる方法もご紹介しています。
ローン残債ありの家を売却するおすすめの方法|転勤前のスピード対応策
- 不動産の売却査定
- 賃貸（貸す）
この2択はそれぞれ別の不動産会社に相談する事が重要。
実際に私自身が体験した内容をまとめてご紹介していきます。
私のサイトは、不動産住宅物件探しから購入した後にも失敗後悔をしないための注意点を自らの体験を軸にご紹介しています。
自分自身が住む事だけが不動産を購入する意味ではない。
テレビ番組でのボンビーガール等でも女性が不動産物件を上手に賃貸して自分が転居して家賃収入を得るという生き方も紹介されている。
今の時代は、家を購入する事で、税金もかかるが、家の運用をすることでメリットを感じる部分があるのです。
今回の記事では、転勤でマンションを売るか貸すかという悩みについて以下の項目でご紹介していきます。
転勤でマンションを売る貸すの優先順位
転勤でマンションを売る貸すの相談注意
転勤でマンションを売る貸すの決定時期
自分たちが物件を所有して実際に税金も住宅ローンもかかる生活を送る中でどうすれば得を感じる事が出来るのか？
逆に損をしやすい注意点は何か？
実際に体験したからこそ伝えたい内容としてご紹介しています。
転勤でマンションを売る貸すの優先順位
私が所有するマンションの現在の所有者もほとんどが投資用の購入。
ほぼ自分の家として住んでいる人はいない。
このように物件が存在していても住民は、あくまで賃貸の人という建物は非常に多い。
- 実際に貸しても賃貸で借り手がいるのかもわからない。
- その後のリフォームや修繕が必要な時には手間がかかる。
- 賃貸管理等のサービスを活用して本当に採算が合うのか？
- 自分たちの住まいとして持たないなら所有する価値はないのでは？
いろいろな不安があると思います。
この時にまずは優先してほしい事を解説していきます。
マンションの特性を活かす
マンションの最大のメリットは何か？
それは、価格の変動が上昇する可能性があるという事。
いくら築年数が経過していたとしても土地は無限ではありません。
駅徒歩圏内に建てられる限界もある。
当然住んでみたいと思う人でももう新築の計画が進まない場合は、今現在建てられた物件の中で入居するしかない。
駅徒歩1分、3分、5分程度のエリアに住むなら、今の査定額を先に出す事がポイント。
なぜか？
賃貸化は長い将来にわたって収益化という未来の可能性がある。
しかし、同時に空き家となった際に以下のリスクを背負う。
- 住宅ローン返済の多重債務
- 賃料の値下げ等の利益率減少
- 管理費、修繕積立費が数年に1回値上がりする。
この3つを検討しておく必要がある。
当然、将来を見据える人としては、上記3つはマンション所有のデメリットやリスクとして先に検討している点かもしれない。
でも実際に自分がその状況になった時には、かなりストレスを抱える事もある。
定期的な更新時期が私も怖かった。
空き家になってしまうのでは？
この気持ちが私にとっても管理という言葉の限界で数年に1回定期的に訪れる不安要素でした。
そして築年数が経過する事で自分以外の人がどのような価値観を持って物件を探すのか？
他よりも家賃が高く設定されていたら空室になるのでは？
こんな気持ちになってしまう事が固定資産税の支払以上に精神的な負担になりました。
なので、まずは最初に購入後ローンの残債があっても問題ないので、売却査定を先に行う。
この査定額が購入した時よりも価格が上昇している事も決して珍しい話ではない。
まずは一旦いろいろな手間から自分を解放してあげる。
あくまで居住する事しか不動産の価値を考えられない。
このような状態の人にもいくら家賃相場が高いエリアでも将来の不安を考慮した際には売却査定の方がおススメです。
転勤でマンションを売る貸すの相談注意
では実際に誰に最初は相談するべきなのか？
先ほども賃貸と売却は別の会社と伝えました。
その答えを注意点として解説していきます。
最優先は購入した不動産会社
最近は、売却査定を依頼するサイトが多数存在する。
しかし、実際に査定を出すとどうなるのか？
この答えは、物件を販売した会社が最も高値で出している。
この理由もよく考えると単純でした。
今実際にその物件に居住する人のすべての情報を保有しているのは誰か？
それはその物件を販売した会社。
当然、住み続ける人の家族構成や年齢的特徴。
さらに、物件を賃貸化しながら所有する人の状態も全て把握済み。
さらに、賃貸として住み始めた人達の市場もそれぞれを全て把握している状態。
このような管理体制の中で相談を受け付けてくれているからこそ、強気の買取が可能。
これは、賃貸における顧客獲得も同じこと。
経費も理解している。
住み始めた人の状態も返済額や経費も理解している。
あくまで大半はローンが残った状態での賃貸を希望する人。
だからこそ、今後所有者が売却をしたくなるような賃貸査定は避ける必要がある。
こうした配慮も不動産会社側がよくわかっていてくれている。
だからこそ、色々な会社に査定の相談するのは、あくまで相場把握のため。
この認識を先に心にとどめておくことが重要です。
転勤でマンションを売る貸す決定時期
実際に転勤命令が出るのも2週間前というケースも私の知人から聞いたことがあります。
そんな急に準備ができるはずがない。
退去する準備も必要な中で、賃貸化するまでの手続きや今後の手はずなどいろいろ書類上のニア様が残った状態ではトラブルになるのでは？
このような不安を持つ人もいると思います。
しかし、この点もご安心ください。
決定時期は引っ越し後でも大丈夫
いつまでに決めなければいけないのか?
まずは引っ越しの準備を行う方が大変。
海外転勤などを行う際にはもちろんいろいろな手続きにも時間が必要。
かなりタイトなスケジュールで行う事もあると思います。
そんな時に慌てて決める必要はありません。
まずは自分の都合のつくタイミングで以下のような内容を順に確認しておきましょう。
売却と賃貸どちらも手間はほぼ同程度
車を無料査定して、売却する時と正直あまり変わらない。
ある程度売買にしても、賃貸化にしても複数の書類にサインをしていく作業の繰り返しなのが普通です。
他の特殊な内容を考える必要があるのは、むしろ一戸建ての土地における内容の変化に対する対応が求められる場合。
例えば
- 農地転用許可申請などが売り出しの前に必要なケース。
- セットバック部分の問題を相談しなければいけない状況。
などですね。
マンションの場合はこういう事がありません。
売却ならさっそく売りに出すサイトに掲載を開始する。
そのために必要な写真撮影などの日取りを決める。
それさえ決まったらもう借りる人や買う人を探し出すだけ。
多少最初は、人気のエリアでないと、時間がかかりやすい事もある。
でも別に賃貸を一度契約したら、契約期間中は一般的に住み続ける。
そうすれば一般的な家賃収入は毎月入ってくる。
このような段取りだと思っていただければと思います。
引っ越し決定前にはまず売ろうと行動
期限までが少なく、考える時間が足りない。
だからと言って放置するのも性格的にできない。
こんな人が個人で売ろうか貸そうか悩み続けるのは正直最初から明確な答え何て出せない。
どちらも結果的にリスクゼロということはない。
でも何よりも大切なのは、これから数ヶ月単位では自分たちは住まない。
この事実だけは少なくとも現実として訪れる。
誰にも何もしてもらわない状況では当然建物は老朽化する。
だったら、早めに売ろうとして、その査定額に合わせて、次に賃貸化を目指す。
この流れの方が短い期間で担当者にも相談しやすいし、スムーズに対応してもらえる。
人生で損をしない決定の基礎
確かに売却した後にそのエリアの人気が出始めたら賃貸化すればよかったと思う事もあるでしょう。
反対に、地震や災害により、被害を受けたエリアなら、先に売却をしておくべきだったと思うでしょう。
つまりは、たらればを考え始めたら何もかもが失敗と感じる要因になる。
私は建物を完全に立地で選んだ。
なので、自分が賃貸化の方向で契約を結ぶ際にも必ず高値は付くと思っていた。
想像通り、10年以上経過していても住宅ローンや管理費、修繕積立費を含めた合計額を家賃の中で支払いが可能になっています。
もちろん利益ももらえています。
あくまで購入前にシミュレーションがされていれば、何の問題もなくある程度想定の範囲内に収まるのもマンション。
火災保険の加入なども早めに相談
賃貸の物件を契約する時、借り手になる人の多くが火災保険に加入している。
しかし、持ち家を購入する時にも通常日本全国どこでも火災保険に加入する。
この点も2重で契約をするべきか？という点も大切。
別にそこまでシビアになるほどではありませんが、時間の経過に伴い、賃貸化するなら、この点を確認しておくほうが良いでしょう。
内装などの補修などは今度は自分で管理を行う必要があります。
リフォームや修理のための業者の依頼は代行で管理会社に依頼が可能。
このようなすべてを基本として自分自身が変に心配する時間を少なくする。
これがしっかり出来ていない状態で賃貸を決めると余計な心配が増えます。
こういう内容は、できるだけ転勤の話が聞こえた段階で早めに確認をしておきましょう。
実際にネット上に出てくる同じような悩みを抱えた方の相談を見るのも参考になります。
大手の物件なら、売れる可能性は十分にある。
あらかじめ媒介を持つ不動産会社なら、仲介をしていて、実際に売れた金額等を含めて仲介の手数料も全て教えてくれる。
さらに、一般の一括査定とは違いも多い。
- 売っても売れない時期や売却のコツを教えてくれる。
- 今の金利の条件を含めて貸し出す時の利益率も確認可能。
- 賃貸で早く決まる賃料のおすすめも教えてくれる。
もちろん、今後の新しい住まいを購入するための資金という考え方もある。
だからこそ、数社に一括で売却見積もりの依頼を出すという売却前提の選び方をあまり早急に考える必要はない。
銀行の残債の状況と売却の査定額が想定の範囲以内というか、残債以下の場合は、持ち出しが発生する。
このあたりのバランスは重要。
将来設計と賃貸化の難しいところ
売買契約の違い、賃貸化する上で知っておくべき点がある。
それは、賃貸化した分のリスクだ。
今後戻ってくる予定があると知っているなら？
それまでの分を賃貸でつなぐ。
このような選択も可能になる。
銀行に伝えて金利の選び方や支払う方法も認めてくれたら次の状況を見据えて選ぶ場合もあるだろう。
しかし、一度仲介手数料を払って、もし賃貸にする事を決めたら、いくら築浅だろうが年数が経過した中古物件だろうが、その家に戻る時の条件はハードルが高い。
借家を利用する時には、その期間の家賃を支払うことでその場所の生活がある意味保証されている状態。
住み替えという選択肢を見せてもあくまで賃借人が希望しないと自分が買ってから住みたくても住めない場合もある。
引き渡しを受けてから、住み替えに伴う賃貸化を検討するなら、自分のものなのに、住める時間がは少ないというもの考えて買っておく必要がある。
確かに他人のために代金を支払っていると思うのは面白くないと思うかもしれない。
確定申告などを行い、自分たちは地元に戻っても賃貸の暮らしを続ける事になるかもしれない。
この状況なら、最初から家を買う必要はなかった！
こんなことを口にしないために、やはり将来自分たちの都合で有利にことを動かせる状態を考える必要がある。
この場合は、やはり安易に賃貸を選ばず、住宅ローンの支払いを続けるのもある意味大事になる。
所得とローンを支払い続ける心配がゼロであるかどうかは非常に大切なのです。