新築マンション購入ブログとしても、注目していただきありがとうございます。
このサイトは、新築不動産住宅購入として私がこれまでに新築マンション、一戸建てを購入した体験や過去の現場経験をいかしながら記事をご紹介しています。
サイト管理人2児パパニッキーと申します。
注文住宅でもマンションでも共通するオプションという予算に大きくかかわる悩み。
オプション工事の必要、不要の見極め方もご紹介しています。
家の内装で大きくイメージの変わるパーツは床と壁。
床材や色の選び方もご紹介しています。
新築床の色成功のコツと失敗注意点｜実例動画や画像から考えるポイント
新築購入後は近隣トラブルにも注意が必要です。
東京,大阪,神奈川などの都心での購入が人気の新築マンション。
しかし、地方であれ、都心であれ、新築マンション購入における体験は、ブログとしての価値も非常に高いと私は考えました。
そこで、私自身が体験した内容について、以下の内容で購入体験をまとめてみました。
新築マンション値引き交渉は危険？体験記
新築マンション売れ残り値引き物件はお得なのか？
新築マンション賃貸化のメリットは？
新築マンションオプションは必要？
新築マンションインテリア実例画像紹介
新築マンション諸費用体験記
新築マンション固定資産税は？
新築マンションの挨拶マナー
新築マンション内覧会注意点
新築マンション購入注意点No1は？
このような内容について、すべて私の体験をもとにしながらご紹介してますので、お役立てください。
新築マンション値引き交渉は危険？体験記
新築マンションと言えば、値引きが会社側からも売れ残り物件などで出てることもあるのが現実。
「値段が下がるなら、値引き交渉もできるのでは？」
このような考え方をお持ちの方も東京、神奈川、大阪、名古屋、横浜など人気スポットを含めてどこでも誰かが考えておかしくない時代。
しかし、私は口コミなどを見ていても、正直危ない橋になる危険性を伝えたいと思いました。
新築マンション値引き交渉は危険と感じた体験記にてご紹介してますので、安易な交渉事を進めようとしてる方はぜひ一度考え方としてお役てください。
では続いて、新築マンションの値引き物件の見極め方について、ご紹介していきます。
新築マンション売れ残り値引き物件はお得なのか？
新築マンションの中には、売れ残りになり、さらに値引きまでされる物件がやはり地域を問わず存在します。
もちろん、家具、照明、カーテンなどが付帯した実質的割引というケースも存在する時代。
では、何がお得であり、何が失敗後悔する原因になるのか？をご紹介していきます。
立地
新築マンションは、90％以上と言っても過言ではない見極めポイントは、立地。
都心や大都市に行けば行くほど、以下の見極めポイントが最も重要。
- 駅から徒歩3分以内
- 駅から徒歩5分以内
- 駅から徒歩7分以内
- 駅から徒歩10分以内
- 駅から徒歩12分以内
いずれも、主要駅であれば、徒歩という時間で換算するなら、お得に感じる距離のはず。
しかし、資産価値を落とすリスクがない物件というのは、生命線があります。
それが、駅から徒歩7分以内が最もピークタイプと言える現実。
賃貸でも構いません、一度必ず自分の欲しい地域の物件を探してみてください。
確実に、駅から7分と10分は家賃相場が変わります。
ですから、必ずすべての売れ残り新築マンション物件がお得ということはありえないのです。
では続いて、新築マンションを購入後すぐに賃貸化するというメリット、デメリットをご紹介していきます。
新築マンション賃貸化のメリットは？
新築マンション購入は、すぐに住む人ばかりが購入するわけではありません。
転勤族、単身引っ越しなどを必要とする家庭の事情では最後に戻ってくる予定の場所に新築マンションを購入しておきたいと思う方も少なくないのです。
しかし、このようなケースでの新築マンションの賃貸化にはメリットとデメリットが存在します。
新築マンション賃貸化のメリット
新築マンションを購入後すぐに賃貸化するという状況に追い込まれる方も多い現代。
特に、福岡、大阪、名古屋、神奈川（横浜）、東京、千葉、札幌などの人気の高い大都市では、こうしたケースは少なくないのです。
実際に、数年後に帰ってきたとき、住みたいマンションは売り切れ手ばかりで中古マンション探しはいや！
こんな家庭の声に助長された購入体験ブログも非常に多いのです。
しかし、住宅ローンを抱えて返済する予定の方には、購入してすぐに賃貸化するなんてもったいないだけという言葉だけで片付けるのは、逆に損。
なぜか？
単純に、住みたい物件を確実に自分の資産にしておくことが可能。
- 通学
- 周辺の区画整理
- 交通の便
- 資産価値
このような条件は、すべての物件が同じというわけではありません。
よって、新築マンションを購入しておくことが将来の自分たちの欲しい住まいを手に入れた事には何も変わらないのです。
しかし、すべてがメリットになることばかりではありません。
新築マンション賃貸化のデメリット
新築マンション購入後の賃貸かのデメリットはいくつかあります。
1つ目は、賃借人が借りたままずっと更新し続ける場合、家主からの退去通告時には、10か月分程度の家賃や引っ越し費用、クリーニング費用をすべて自腹で交渉する必要があること。
いくら自らの資産とはいえ、賃貸契約をした時点で、賃借人の使用する権利を簡単に奪い去ることはできないのです。
2つ目は、ローンの問題。
住宅ローンとして組むためには、家族の誰かが住み続けていることが最低必須条件。
賃貸に出すということは、本来賃貸用ローンの金利適応を受ける必要があるのです。
ですから、すぐに賃貸化する予定ではなかったとしても、そのまま放置することはリスクを伴う可能性があるのです。
3つ目は、売却の問題。
万が一、将来にわたってさらに、好都合な物件を見つけたとします。
その際には、住宅ローン2件を組む必要がないと考え、1件目を売却しようと考える方もいらっしゃいます。
しかし、売却する場合、賃貸化している物件の場合は、オーナーチェンジ物件として扱われます。
先程ご紹介したように、住むための環境配備には、それなりのコストが必要になるからです。
相場として、賃貸化したオーナーチェンジ物件と居住用物件としての価値は、25～35％ダウンを見込む必要があるのです。
つまり、売却における資産は、予定より減額前提条件をもとに考えておく必要があります。
4つ目は、空室リスク。
物件として価値の高い資産を手に入れた方の場合は、それなりの賃貸市場的価値もつくかもしれません。
しかし、思ったより近所の物件が市場価値を抑えた状況で募集をした時、空き物件として残るリスクも当然あり得るのです。
すると、賃貸化して、ローン返済を賄う予定が、全く入らず、住まいの賃料＋住宅ローンという2重苦を選択させられることもあるのです。
こうなると、資産的価値がある内の問題以前に、生活の安定を願うことから、売却を余儀なくされるケースもあるのです。
以上のような4つはあくまでも表面的にすぐ発見されるケース。
このほかにも、維持管理や修繕費、保険料、実に様々な内容におけるリスクは存在します。
ですから、安易に賃貸化を視野に入れた新築マンション購入はあまりお勧めできないのです。
続いて、新築マンションのオプションという扱いについてご紹介していきます。
新築マンションオプションは必要？
新築マンションにオプションにより選択可能なサービスがある物件もありますね。
しかし、このマンションのオプションという選択は本当に付加価値的にもお得なのか？という視点をご紹介していきます。
新築マンションのオプションよりこの方法がお得！
新築マンションにオプションを追加するより、私なら将来のリノベーションを検討します。
なぜか？
現代の住宅関連商品は非常に大きな変化を生み出しています。
例えば以下のようなサービスもその1つ。
- マンション内に、EV充電がサービスされている物件
- マンションでも太陽光発電を採用している物件
- マンションでも建具の色、床材を選択可能な物件
10年くらい前では、かなり難しいとされていた内容も十分可能な物件が出てきているのです。
逆を言えば、こうしたサービスは、将来的にリフォームやリノベーション対応に属する可能性は誰もが予想不可能とも言えます。
ですから、あえて今の資産価値を高めたつもりになっていたとしても、将来にその付加価値がプラスに転ずる可能性は低いことがある。
こう考えると、オプションを付ける価値は非常に低いと考えられるのです。
新築マンションの本来の安心はセキュリティ。
生活の中でオプションを要する設備環境は非常に少ないと思うのが私の購入体験からの感想。
よって、オプションをあえてつけることが正しい選択とは私は考えられないのです。
では続いて、新築マンションインテリアという課題について、体験をご紹介していきます。
新築マンションインテリア実例画像紹介
後日に私の以前買った当時のインテリア画像を公開させていただきます。
新築マンションを実際に購入して、14畳のリビングダイニングを一人で使っていた時の私のリビングの様子です。
私が新築マンション時代にこだわったのは、ホームシアター設備。
壁に穴をあけずに、テレビを使うことよりも、プロジェクターを使うことにメリットを感じました。
- 壁掛けの修繕費用を心配しなくていい。
- 使いたい時だけ出せるため、リビングが広く感じられる。
- テレビを別の部屋に配置したため、寝る前のながら防止に役立った。
このような生活の中で、テレビがあることで、無駄に過ごした時間を解消することができたのです。
逆に、子どもたちの部屋のように、親がかなり考えたつもりでも完全に揃えてしまうと後で融通がきかなくなるリスクもあるのです。
よって、新築マンションのインテリアを考える際には、各部屋において、あまり最初から完全に仕上げないことをお勧めします。
では続いて、新築マンション購入時の諸費用について体験からご紹介していきます。
新築マンション諸費用頭金支払い体験記
新築マンションを購入する準備をする上には、費用の把握も必要不可欠。
そして、新築マンションと一戸建ては、諸費用の支払い時期も費用も全く違います。
- 住宅ローンに上乗せ出来る諸費用
- 支払う時期
- 支払う金額目安
このような内容について、マンション諸費用頭金支払い額購入体験記にてご紹介してます。
頭金は、現金オンリーの非常に計画性を必要とするのが、新築マンション。
価格相場に合わせた準備すべき頭金も一覧表にしていますので、お役立て下さい。
では続いて、資産を持てば誰でも支払い義務を必要とされる固定資産税についてご紹介していきます。
新築マンション固定資産税は？
新築マンションを購入した翌年の2月から3月に確定申告が必要な固定資産税。
取得後の支払い方法や固定資産税が決まる流れなどは一戸建て関連記事を含めて以下の内容でご紹介しています。
・固定資産税支払い時期
・固定資産税計算方法
・固定資産税遅延における課題
・固定資産税は親の名義なら誰が払う？
新築一戸建てもマンションを問わず、固定資産税の仕組みは変りません。
ぜひ購入検討の比較を含めて御覧ください。
ではこの後の内容は全てこの記事をご覧いただきました方のための情報配信となります。
新築マンションの挨拶マナー
「新築マンション購入後挨拶はどこからどこまで行くべき？」
こんな悩みをお持ちの方も多いマンション購入予定者。
私自身が挨拶をしながら知った、マンション住まいを繰り返している転勤族の方から教わったマナーをご紹介していきます。
新築マンション挨拶マナーの基本成功法
新築マンションを購入時、角部屋でも隣は存在します。
「新築マンションなら特に隣という存在は、必ず挨拶に行くべき。」
しかし、現代のように共働きや帰ってからの子育てやプライベートタイム等タイミングが難しいのも事実。
そこで、以下の流れで対処しておくことをおすすめします。
・両隣と真下に住む方への挨拶準備を整える。
・引越しをした日に挨拶訪問。
・不在の場合は、メモなどをポストに投函。
➢ご挨拶にお伺いさせていただきましたが不在でしたので、メモを投函させて頂きました。
ご都合のよろしいお日にちをお手数ですが、メモにて、何号室に投函していただけたらと思います。
このように、1度訪問をして不在の場合は、即時何月何日何時ころ伺いました。というメモと一緒に都合を伺う事がその後の苦労を最小化するコツ。
では逆に失敗するケースもご紹介していきます。
新築マンション挨拶マナーの基本失敗例
よくある失敗では、以下のような流れで挨拶を試みるケース。
・1度目の訪問で不在。
・2度目の再訪問でも不在。
・3度目の再訪問でも不在。
この状況まで至ったのち、最後には必ず居るであろう夜間訪問。
このような失敗は、相手の方の印象もかなり悪くなることもあります。
実際小さなお子様がいらっしゃる家庭のお住まいの場合は、インターホンの音が大きくなっているとかなり響いて子供が起きるというケースもあるとか。
ですから、必ず相手の都合に合わせるという配慮から始まる挨拶を徹底しておくことをおすすめします。
では順番は少し違いますが、新築マンションの内覧会の注意点もご紹介していきます。
新築マンション内覧会注意点
新築マンションの内覧会は私は、個人的に10代から通いつめました。
そして、相手にされない事も当然としながら、色々失敗して気づけたことがありました。
この記事で、内覧会の注意点をご紹介していきます。
計画性
最初に伝えておきたいのは、必ず新築マンションの内覧会は予約をしてから行くという工夫。
なぜ？営業がつきまとうのは嫌。
誰にも気を使うわけでもなく見てみたい。
こんな営業対応を嫌う方も多い現代。
しかし、以下のポイントからも予約をしてから内覧会に行くことは重要なのです。
・マンション内覧会に予約していくだけで、クオカードなどが貰える。
・マンション内覧会に予約するだけで、その後の動きについても情報収集が楽になる。
・内覧会中に、営業が付いたとしても、自由に見せてほしいと言う声1つで相手も対応を変える時代である。
現代は、新築マンションの内覧会に必死の営業をすれば売れる時代ではありません。
- 新築棟数
- 中古を含めたリノベーション検討
- 一戸建て比較検討
選択肢が多すぎる現代だからこそ、相手も安易に営業しにくい時代なのです。
しかし、何も連絡をせずに中身をただ物色するかのように見ても全く無意味。
何故か？
新築マンション内覧会で最も重要なのは、時価相場の把握と都市計画についての情報収集だからです。
この２つを内覧会で確実に入手しなければ比較検討するマンションすら絞込できないのです。
ですから、確実に予約をしてから、訪問する内覧会参加の癖をつけておくことをおすすめしたいのです。
では最後に、新築マンション購入体験を活かして、最もマンション選びの中で重要なポイントをご紹介していきます。
新築マンション購入注意点No1は？
新築マンション購入における体験を振り返って最も重要な注意点をご紹介していきます。
新築マンション購入における予算
新築マンションの物件比較は、確実に立地が全て。
主要駅からは、1分でも近い方を確実に選ぶべきです。
次に、階層です。
新築マンション分譲が終わってから、すぐ中古になって出てくる物件もあります。
しかし、多くは、2，3階が中心。
このような階は、正直、物件価値としても下がりやすいのも現実です。
その根拠は？
いくら高層マンションでも、低層階は、津波の被害に安全な高さばかりではありません。
せめて、津波の想定高さよりも高い階層を購入が出来るか？
この視点が2つ目の注意点。
3つ目は、管理費、駐車場、修繕積立費を細かく計算してからの購入を決めているか？
1年目、2年目しか見ないで購入を検討して、3年目以降は、家計が苦しいから売却。
5年以内の新築マンション購入後の売却の中には、こうした支払いが厳しい事を理由になる事も多い。
ですから、確実に数年単位の以下の内訳を確認が必要。
- 資金計画（子育て、生活費、車の保険等）
- 固定資産税計算
- 住宅ローン返済計画（繰り上げ返済や手数料）
- 修繕積立費などの3年間各年の年間合計支払額
これら全てを綿密にシミュレーションしておく。
この4つを最低限で徹底しておくことを強くおすすめします。
この状況を全て見ているのに、実際に買った物件は、価値がなかったということはまず無いと私は自分の投資からも確信しています。
賃料が取れる物件であり、資産価値が落ちにくい分、固定資産税は上がるリスクもあります。
修繕積立費は、必ず上がり続けます。
だからこそ、維持する費用を忘れてはいけないのです。
住宅ローンが通ればお買い得ではない！
確実にこの言葉だけは新築マンション購入注意点として肝に銘じる必要があります。
この記事でご紹介したかった内容は以上となります。
マンションと一戸建て購入検討者に伝えたいのは、いくつもありますが、やはり費用に直接関わりやすい違いの1つは、外構。
外構でポストを忘れていませんか？
一条工務店外構|新築郵便受けポストおすすめの場所や無い時対処法
住宅購入後に必ずかかる納税対象がある。
固定資産税についても、以下のような内容もご紹介しています。
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新築固定資産税査定、調査はいつ？タイミングと準備、説明内容体験記
固定資産税滞納リスクは意外に大きかった！リスクの少ない対策法
このほかの私がご紹介している固定資産税関連記事を最後にご紹介していきます。
新築一戸建て購入後に支払った固定資産税もご紹介しています。
固定資産税はいくら？新築一戸建て木造ハウスメーカー初回2年目納付書類画像付
注文住宅で一戸建て購入するのは、建物の設計を考えるだけでもかなり時間と手間、労力が心配だ。
こんな比較しながら迷っている人には、打合せ回数目安についてもご案内しています。
最後まで記事をお読みいただきましてありがとうございました。