住宅購入を検討する時、多くの人が物件を探す対象を2つに分ける。
- マンション
- 一戸建て
そして、その先に、さらに2つに分ける。
- 新築
- 中古
年収や住宅ローンの金利を含めた月々の返済額や総額等を意識する事が重要。
そして、実際に物件を所有した人の中には、以下のような悩みを抱える人もいる。
支払いがきつい
マンションはデメリットばかり。
マンション売りたい。
なぜ自分が苦労して借入をして手にいれた物件を手放すような状況になるのか？
この答えはシンプル。
住宅ローン購入時の借入額における返済計画目安の計算にずれが生じたため。
新築が狭いと感じる事も後悔の原因につながります。
新築後悔で狭いは購入後失敗ランキング2位！各部屋注意点まとめ
住まいを購入する時に必要なのは将来設計。
人生20歳から65歳まで働くとしても45年。
大学卒業後すぐで考えたら、22歳から65歳で43年余りしかない。
この間の中で、35年のローン返済期間を計算する。
当然、お金を必要とするのは家ばかりではない。
結婚、妊娠、出産、子育てなどを共に歩む家族と過ごすために不動産に頭金を用意して支払う事も多い。
こうした資金の計算は、年間を通じた情報だけがポイントになるわけではありません。
あくまで、生活に必要な家計を含めた総額をイメージするのがポイント。
実際にマンションを購入した直後私もかなり苦労をした経験があります。
しかし、今となってはきちんと貯金も管理ができるようになりました。
今回の記事では、マンション購入目安と年収の計算を実際に新築購入後10年間安定した状況になった体験から以下の項目でご紹介しています。
マンション購入目安と年収失敗典型例
マンション購入目安と年収誤解注意点
マンション購入目安と年収成功体験記
自分自身がどんな暮らしを求めるのか？
それとは別にこれから先の家の中で必要なお金はどんな内容を計画しておくべきなのか？
私のサイトは、全て私が体験した現場の知識や購入する側の立場として失敗後悔しない不動産購入術をご紹介しています。
マンション購入目安と年収失敗典型例
マンションは中古も新築も情報が多い。
不動産サイトのほぼ全てと言っても過言ではないほど物件の情報は出てくる。
住まいをどのように探すのが大切なのか？
この計画の時に失敗している人のケースに目立つ典型例をご紹介していきます。
今の賃貸条件をベースとした計画
注文住宅や建売住宅の販売で不動産会社はよくチラシにこんな文字を入れる。
今の家賃とほとんど変わらないローン返済額でマイホーム購入が可能！
太陽光発電売電価格でローン返済実質いくら！
マンションの場合は売電という事は別に存在しない。
しかし、上記の条件には、価格とローン返済額シミュレーションを記載し、ボーナス併用にすれば、ローンは月々5万円台。
こんな条件を打ち出すマンション広告も多い。
これがもっとも家をマンションで買う時には注意しなければいけない事。
マンションは一戸建てより知識が必要
一戸建てを購入する人は、ほとんどのケースが売却するか自分が今からずっと住み続けるかのどちらかになる。
しかし、マンション購入はそれだけではない。
賃貸化という方法を選択する人が都心だけでなく、地方や田舎でも想像以上に多い。
分譲マンションでさえ、自分が住まいを買うのはあくまで投資目的。
このような考え方を先行して買う人がいる。
家賃収入も考えた物件探し。
実際にはここまでが本来のマンション購入の物件選びに必要な基礎となる。
マンションは居住費ゼロ利用は不可能
一戸建てを購入したマイホームは、ローン完済後に何か毎月の返済が必要な事は主に義務付けられる対象はない。
マンションは違う。
- 管理費
- 修繕積立費
- 駐車場代、駐輪場代
- インターネット回線やクリーニングなどサービス利用料金
このような諸経費と呼ばれる対象が利用するしないに関わらず発生するケースも多い。
さらに、この金額は実際に最初に購入した時の金額よりも実際に値上がりしていく。
では実際に月々の返済額はいくらになるのか？
この計算が、単純に購入する前に全期間を対象に一度は制度の説明を受けているはず。
なのに、ライフスタイルの変化の期間と値上げの時期を計算していない。
このような状況から影響を受けているのが支払いに困る典型例と言える。
マンション購入目安と年収誤解注意点
マンションは基本で考えると、一戸建てより管理が簡単という面も存在する。
同じ新築で購入した後にも、一戸建ては時期に応じて、以下のような内容を対応しなければいけない。
- 地域により浄化槽の点検やメンテナンス費用の支払い。
- 外壁塗装のメンテナンス
- 外構のコンクリートや塀、ポストなどの劣化に応じた修繕。
このような内容は中古マンションでも実際にはきちんと管理会社が委託を受け管理されている。
しかし、手持ちの金額を必要に応じて支払いをしなければいけないのが一戸建ての大変な部分。
しかし、マンション生活の中では、劣化とかそういう類はそこまで起こらないはず。
この先入観は新築を購入する場合でも見通しが甘いと伝えたい。
時期に応じた計画準備が重要
建物は老朽化をする。
それは単純に自分たちが暮らす外の空間だけの問題だけではありません。
10年から15年経過すれば、徐々に水回りの故障や修理の出やすい時期に突入する。
この時期には、何が起こっているのか？
以下のような対象に注目が必要になります。
- 火災保険の見直し。
- 子供の進学
- 老後の貯金準備
10年経てば自分たちの生活も購入した時と同じという事はない。
もっと生活に対して必要な予算が増える事が子育て世代なら当然になる。
同じスペースを使っていた際にも家族の中での精神的な負担を考えてリフォームをしたいと考えるケースもある。
マイホームにはリフォームをする必要がある状況も出てくるがその時のために入居期間でどう貯蓄を蓄える？
このように考えたら、借入を希望する額を考えた時、「返せる額」に何を含めなければいけないのか？
この答えが一つでも失えば、単純に将来そのずれが大きな誤算として表面化してくる。
ただ審査が通ると言われたから購入した。
この程度の選び方では日本全国どこのエリアでもなかなか将来の見通しは厳しい状態になると思った方がよいと思います。
マンション購入目安と年収成功体験記
では実際に年収を軸とした考え方として、どの程度の価格を生活に合わせて購入するべきなのか？
この点について、自らが10年所有して実感した答えをご紹介していきます。
年収の何倍？
私が実際に自分で希望した額は、年収の5倍以上でした。
実質的に以下のような目安になります。
| 年収 | 5倍から6倍以下目安 |
| 300万円 | 1500万円から1600万円 |
| 400万円 | 2000万円から2200万円 |
| 500万円 | 2500万円から2700万円 |
| 600万円 | 3000万円から3200万円 |
| 700万円 | 3500万円から3700万円 |
| 800万円 | 4000万円から4200万円 |
| 900万円 | 4500万円から4700万円 |
上記の額は正直色々なサイトでライターなどが書いている一つの目安ライン。
しかし、これって子どもを育てるエリアによって私は一般という形でくくるのは危険と言わせていただきたい。
年収5倍以上を借り入れした結末
金利が変動、固定、フラット35いずれの場合であったとしても売却を余儀なくされるであろうと思える目安がこの5倍という数字。
新築マンションを購入してからかかる金額以外にも固定遺産税や住民税などが必要となる。
マンションは一戸建てと違い、立地が資産価値として勝負となる対象。
当然、街の規模によりある程度かかる金額は高くなっていく。
関東エリアでも一都三県で違いがある。
東海エリアの中でも都市部と田舎に大きく差が出る。
このような状況的な違いが当然自己の所有する物件の維持管理費として必要経費になる。
これでは、資産として維持する事が厳しいと私は調べる中で感じた。
年収400万に対して2500万（６倍目安）の借入についてもご紹介しています。
年収400万住宅ローン2500頭金なしは無謀?安全?破綻と安全の違い
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頭金の額を問わない現実
住宅ローンを組むという時に2割の頭金を入れるとか物件価格の上限7割までという設定でローンを組む人がいる。
これはあくまで金利の割引を受けるための状況判断となる。
しかし、長期的なライフプランとして以下の可能性は本当に大丈夫と言えるのだろうか？
- 希望退職やリストラによる影響
- 定年前の病気やけがによる失業
- 夫婦共働きの一方が働けない状況への可能性
当然キーワードとして考えるべきは、最悪の想定。
この言葉をイメージした上できちんと今と違う生活といわれても違和感がない状況を作ることが重要。
この問題を全て購入する時点で気にしながら子育て関係も生命保険なども全て考慮する。
新築でも中古でも住み続けるための家計の設定というのは、これくらいの情報があれば足りるはず。
この答えがきちんと出そろっていない限り大抵は失敗すると思った方がよいのです。
住宅ローン地獄で後悔！4000万を35年で組んだ共働きの現実
生活状況が変わる変化に対応するために
私が日本全国のエリアを問わずにぜひ苦労をしないための物件を選ぶ目安としては、年収の4倍までにとどめていただきたい。
その根拠は？
以下のような結果を私が経験したからこそ、この数字はメリットを感じられる目安となりました。
- 今の会社からの年収が20％カットされる事へのリスク回避（ボーナスや時間外手当など）
- 子どもの教育費の設定を大学4年間で1400万円を想定する試算計画。
- 車の必要なエリアなら、買い替えや税金、保険の設定条件が今後は基本EV化により上がる事への懸念。
- 消費税はオリンピック後も見直しで変わる可能性。
- 即時売却や賃貸化を可能とするような物件選び。
こうした視点から考えると、一戸建て購入よりも確実に物件の価格は低くしておくべきなのです。
これが実際に10年所有し、維持管理共に家計に黒字化を継続できている私の試算計画となります。
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