- 年艇的には若い時に返済を開始。
- 若い時に住宅を購入。
- 住宅ローンを組む。
似たような額を返済するなら、少しでも若い時の方が後が楽。
確かにこの言葉は正しい。
もちろんメリットを感じる人もいます。
しかし、すべての人が同じとは限らない。
若い時に組んだ住宅ローンのせいで、その後の人生が一変したという声もある。
何がそこまで違うのか？
私も20代、30代とそれぞれの時期に家を購入した。
マイホーム購入は別に何も特別な事ではない。
むしろ、家なんて買う必要を感じないという人が多いエリアもある。
家を購入する人が多いエリアもある。
- 金利が安いから？
- 家を建てる価格が安い会社があるから？
- 土地が安いから？
住宅購入の前の悩みは多い。
実際に年齢が若い時に住宅ローンを組む際には何を意識しなければいけないのか？
返済期間中の今だからこそ伝えられる視点でご紹介しています。
住宅ローン審査の年齢関連記事。
今回の記事では、住宅ローンを年齢が若い時に組むメリットや注意点について、以下の目次でご紹介します。
住宅ローン審査は年齢が重要？
住宅ローン審査の年齢制限とは
年齢別住宅ローン返済計画
年齢関係なし？住宅ローン審査が通るコツ
住宅ローンを組む前の注意点
住み替えや売却の相談方法と注意点
年齢に合わせた無理のない返済計画のコツ
住宅ローン審査は年齢が重要？
年齢としては、20代後半～34歳前後（アラサー世代）が通りやすいといわれている。
その理由をご紹介します。
完済時年齢という条件
住宅ローン審査の年齢には、以下のような項目があります。
- 借入時年齢
- 完済時年齢
それぞれに条件が設定されています。
借入時年齢とは
中卒、高卒、大学中退で18歳、19歳から働き始めたら、20歳になった時、勤続年数は2年以上。
こういう人も住宅ローンを組めるのか？
この答えは、金融機関次第です。
20歳以上となっていれば、対応可能とする銀行は多いです。
完済時年齢とは
- 70歳
- 75歳
- 80歳
- 85歳
65歳で定年退職。
その後も住宅ローン返済をするという計画を立てる人もいます。
完済時年齢も2010年の頃よりも長くなってきました。
60歳を超えるとどうなる？
申込時年齢には、上限も設定されています。
65歳から69歳までが上限になっている金融機関もあります。
65歳で借入をする際にも完済時年齢の上限は変わりません。
つまり、以下の年数しか借入ができません。
| 借入時年齢 | 完済時年齢 | 借入期間 |
| 55歳 | 75歳 | 20年 |
| 60歳 | 75歳 | 15年 |
| 65歳 | 75歳 | 10年 |
| 70歳 | 75歳 | 5年 |
頭金を多くすれば、借入が可能？
これだけではありません。
死亡する確率も問題。
団信（団体信用生命保険）への加入が厳しくなる可能性もあります。
いくら収入がある人でも持病を抱えている方や闘病生活が前提となる場合は、審査に通りにくくなります。
住宅ローン審査の年齢制限とは
銀行で住宅ローンの審査を受ける時には、年齢が重要なのか？
この答えについて、解説します。
住宅ローン審査基準ランキング
返済能力、担保力などいろいろな審査項目があります。
その中でも何が重要視されるのか？
年齢は1位
国土交通省による「銀行の審査項目ごとで考慮する割合」というデータがあります。
この中に含まれているのは、以下のような情報です。
| 項目 | 割合 |
| 完済時年齢 | 97.7％ |
| 借入時年齢 | 98.3％ |
| 健康状態 | 98.6％ |
| 担保評価 | 97.2％ |
| 勤続年数 | 95.7％ |
| 年収（返済負担率） | 95.6％ |
| 連帯保証 | 94.9％ |
つまり、健康状態と年齢というのは、年収や勤続年数よりも重要視されているのです。
45歳の壁
30代から逆算してみよう。
| 借入時年齢 | 35年ローン（完済時年齢） |
| 35歳 | 70歳 |
| 36歳 | 71歳 |
| 37歳 | 72歳 |
| 38歳 | 73歳 |
| 39歳 | 74歳 |
| 40歳 | 75歳 |
| 41歳 | 76歳 |
| 42歳 | 77歳 |
| 43歳 | 78歳 |
| 44歳 | 79歳 |
| 45歳 | 80歳 |
完済時年齢が80歳なら、45歳まで借入可能。
これがある意味、ギリギリのライン。
なぜなら、団体信用生命保険（団信）の加入が必要だから。
団信保障期間は、80歳が上限。
つまり、ローンの完済時年齢に合わせて銀行は案内をしているのです。
親子リレーやペアローン
申込時の年齢が一人ではないペアローンや二世帯ローンもあります。
この場合、各銀行により年齢の上限が変わってきます。
| 銀行名 | 借入時年齢 | 完済時年齢 |
| 住信SBIネット銀行 | 20歳以上65歳以下 | 80歳未満 |
| じぶん銀行 ソニー銀行 | 20歳以上65歳以下 | 80歳の誕生日まで |
| 楽天銀行 | 70歳未満 （親子リレーは除外） | 80歳未満 |
| イオン銀行 | 20歳以上71歳未満 | 80歳未満 |
「以下」「未満」などのちょっとした違いが大きな影響を与えます。
住宅ローン年齢別返済計画
20代、30代、40代、50代のいつ家を買うのか？
住宅ローンの返済プランを考える際には、シンプルに戸建てとマンションで分類します。
マンション購入の場合
- 返済期間：35年
- 金利：変動、固定、フラット35
- 借入金額
- 頭金
- 預貯金
上記を考えた際、自分の総支払額はいくらで計算をするべきか？
マンションには以下の支払いが続きます。
- 管理費
- 修繕積立費
- 駐車場代
- 駐輪場代
- 組合費
- サービス利用料金
などが毎月必ず必要になります。
一戸建ての場合
一戸建てを購入したら、以下のような支払いがあります。
- 地震保険や火災保険料
- 10年、15年後の外壁塗装や有償メンテナンス
などがあります。
中古も含めた不動産物件購入
不動産を購入した後には、支払う税金もあります。
- 固定資産税
つまり、家のローンを返済すればそれで終わりということではありません。
買い替えや借り換えの可能性
- 欠陥住宅だった
- 急に転勤が決まった
- 査定に出したら買った時よりも高値がついた
- 老後の親の介護のために同居することになった
- 子どもの進学に親も一緒に引っ越すことになった
などさまざまな事情により、買い替えをする人もいます。
他にも、住宅ローン金利の見直しをしたら、今の金利より安い銀行が見つかって、返済計画を見直す人もいます。
つまり、こうした時の引越し代や借り換えにおける収入印紙や諸経費なども頭に入れておきましょう。
住宅ローン審査を通すコツ
年齢を問わず、住宅ローン審査に通りやすい方法を解説します。
私自身も3度落ちた経験があります。
だからこそ、伝えたい方法があります。
複数の銀行に一括？一つずつ申し込み？
年齢的には問題がないけど自営業だ。
高年齢だからちょっと心配。
こんなことを細かく調べていても出てこない情報もあります。
それが、属性という問題。
仕事の職種や業種によって、得意不得意の分野があります。
つまり、１つずつ銀行の審査を進めると、年齢のハードルが高くなる。
簡単に一括で申し込みをして、自分の状況と相性のよい銀行を探す方が近道になります。
住宅ローン事前審査は何社も使わないほうが良い?通した方法体験記
【頭金を増やすのはやめとけ】
無理をする方法のひとつが頭金を増やすという選択肢。
コロナ禍で物価が上昇。
子どもたちの教育費も必要。
今後の住宅のメンテナンスや保険料の支払いもある。
こんな人には、頭金を増やすメリットは少ない。
見栄を張るよりも、自分の身の丈に合う予算を探すことをおすすめします。
【担保力のある物件を選ぶ】
9割以上の銀行が審査の重要項目としているのが、担保力。
特に、フラット35で借入をしたい人は担保力が重要。
担保力とは、万が一、支払いが遅延、延滞した際、銀行が担保として取り上げ、競売をする流れまで考えての項目。
- 好立地
- 治安が良い
- 人気のエリア
- 近所にスーパーや公共機関が多い
- 駅近く
- 耐震や浸水などの危険性
など項目を調べておくことも大切です。
【最終的には売却を前提とする】
60歳以上になってからの老後の一人暮らしや夫婦二人暮らしを検討する方もいます。
この場合、月々の返済は利息のみという支払い方法があります。
それが、「リ・バース60」。
契約者が死亡した後に、元金が支払われるのが大きな違い。
【デメリット】
相続人が家や土地を手放すことになりますので、老人ホームや娘や息子と同居をするなど、引越しを余儀なくされる。
住宅ローンを組む前の注意点
住宅ローンは、「審査に通ればよい」ではありません。
返済中の生活が苦しい、家計が厳しい状態になるのを防ぐことも大切。
【ライフプランの見直し方】
若い時に独身で家を買う人もいます。
25歳独身で家を建てるって早い?人生で大きな決断をする時のポイントと注意点
将来、結婚して、子どもが生まれたらやっていけるのか？
この答えには、いろいろなお金の計算が必要。
- 妊娠中の妻の失業や健診、通院、出産費用
- 子どもの被服費、ベビーカーなどの環境に必要な経費
- 子どもの教育費
- 子どもや妻、夫が病気をした際の入院費用や通院費用
- 住宅を購入する諸経費（引越し、家具家電の買い替え等）
- 住宅をリフォームする費用
- 車の購入、保険料、ガソリン代
- 娯楽費（外食、旅行等）
- 老後の貯蓄
自分のことだけでなく、家族に何かあった時のための備えが大切。
【老後破産リスクの考え方】
貯金があるから、頭金を増やそう、繰り上げ返済をしよう、一括精算をしようと考えるのは危険。
もし、定年後に2022年に起こったような大幅な円暴落の兆しや物価や資源の価格の高騰化が発生したらどうする？
こうした時、手元に自己資金がないと収入が減少した時に耐えられない。
つまり、返済可能ではなく、返済よりも将来に備える。
このくらいの気持ちでゆとりのある計画を立てることが大切です。
【金利だけが比較ポイントではない】
金利だけを比較すると、安い金融機関を探すでしょう。
しかし、以下の点はどうでしょうか？
- 保証料
- 事務手数料
- 繰り上げ返済手数料
- 3大、5大、8大など疾病保障
など総額を考えることが大切です。
万が一の住み替え時の査定方法注意点
住宅ローンを組んでいるのに、これ以上返済ができない、家を売りたいとなった時にはどうする？
この時に、知っておくべきは、査定方法。
【マンションは一括査定よりも売主へ】
日本全国各地でさまざまなビルダーがマンション建設をしています。
一番いいのは、販売元に相談すること。
なぜか？
- 市場価値がわかっている
- 自社物件だからこそ、売却のメリットを知っている
- デメリットを崩す方法も知っている
- 購入希望者の相場も理解している
つまり、ただ買い上げるだけでなく、売り手のニーズも理解した査定をしてくれるのです。
無理のない年齢？返済計画のコツ
何歳になって家を買うのかは人によって大きく違います。
一生家なんて買わないという人もいます。
まずは自分の住むエリアの環境を確認しましょう。
- 賃貸物件は今後新築で増えるのか？
- 家賃の安い物件の築年数や構造等は？
- 家賃と物件の月々ではなく、30年の総支払額の差は？
- 自分の家に必要な環境は？（駐車場、駐輪場等）
色々考えると、自分の目の前にある賃貸物件や実家をリフォームするほうが安上がりかもしれない。
はたまた違う土地で、新しい生活を始める方が安くなるかもしれません。
子ども向けの子育て支援なども比較することが大切。
とにかく、不動産を購入する時には、長期計画を前提とすることが大切です。
参考資料