- 中古の一戸建てが欲しい
- マンションよりも戸建にこだわりたい
中古一戸建てには、以下のようなメリットもあります。
- 駐車場がある
- 庭がある
- 子どもたちと遊べるスペースがある
等戸建にはマンションとは異なるメリットは多い。
しかし、土地と建物が1/2で計算されているマンションとは異なり、土地の価格というのは中古でも新築でも高い場所も多い。
- 近隣小学校や中学校の人気の学区エリア
- 住宅地
- 不動産の賃貸を含めた物件の数
- 近隣の医療機関や公共機関などのアクセス情報
- 最寄り駅までの徒歩圏内
こうした条件を満たす土地は、新築でも中古でも関係なく高く売却をしやすい傾向がある。
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自分たちが想像している以上の価格を目にした時はどうする？
実際に築40年以上の建物付きの土地を購入する手続きをした経験からご紹介していきます。
今回の記事では、中古一戸建ての土地代の交渉術について、以下の項目でご紹介しています。
中古一戸建て土地代は交渉可能？
中古一戸建て土地代交渉の注意点
中古一戸建て土地代節約のコツ
どんな条件の家を希望しているのか？リフォームをするのかしないのか？それぞ売買をした後に考えている計画も違います。
しかし、まず家や土地を探す際に、ネット関連サイトの検索をするならある程度は知っておくべきポイントとしてお役立てください。
中古一戸建て土地代は交渉可能？
まず結論として、交渉を行うことは十分に可能です。
土地や中古住宅の売買を行う際には、基本として関連の不動産会社が仲介で入ることが多い。
この場合の基本的な考え方についてご紹介していきます。
不動産仲介業者の立ち位置
仲介業を営む不動産会社は、全国それぞれのエリアに存在します。
大手から地域密着型の中小零細企業まで規模も異なります。
しかし、どの会社を通じて購入するとしても、基本として、以下の考え方は認めている状況。
- 不動産の査定額は、銀行なども利用しているツールにより価値を決めている。
- 絶対的な金額ではなく、あくまで価格は、買い手の希望などによっても値下げは可能。
- 会社により10％程度は、誤差が発生するということを念頭に査定を出している。
10％以上の査定額に差が出る事も認識しています。
あくまで、自分たちが査定した上での評価額を打ち出しているのが中古住宅の価格です。
ですから、この条件が絶対的であるという考え方は必要ないのです。
価格交渉の基本的な考え方
いくらまでを希望しているのか？
今の築年数や建物の価値などを見極める。
こんなことを言われても、土地のことも建物の間取りについても購入する前に知っている人は少ない。
では、何を根拠に自分たちの希望を伝えればいいのか？
この答えとしては、以下のような条件をしっかり調べることが重要。
- セットバックなどの将来の都市計画の予定はないか？
- 建築条件として、建蔽率や再建築負荷などの条件はないか？
- 建物付きの場合の土地の坪単価はどの程度で販売されているのか?
こうした情報を自分の希望するエリアでしっかり探しておくことが重要。
一般的に、家屋付きとか小屋付きなどの土地は、住宅そのものに価値がありません。
ほとんどゼロとして査定されていることが多い。
しかし、取引をした後には、そのメンテナンスとして、以下のようなことを行う必要がある。
- ハウスクリーニング
- 故障や傷んだ箇所の修繕
- 耐震性能や等級に応じた補強工事
地震や津波、自然災害などが懸念される地域では、特に戸建の場合は、床下浸水などの影響を受けているのかなども事前にチェックすることが大切。
見た目と実際の劣化度合いが大きく異なることも多い。
確実に1つひとつをデータで確認しながら、その建物があることのリスクやデメリットを考えて購入を検討する必要がある。
同じ築年数でも大きく状況が異なるとなれば、その分火災保険や地震保険の加入条件なども異なる。
自分たちが購入した後には何が必要でどれだけの経費が掛かるのか？
こういうことも資産価値として検討することが重要。
中古一戸建て土地代交渉の注意点
手元の資金はいくらあるのか？
購入した後の固定資産税や住民税、市県民税が変わることはあるのか？
引っ越しに伴う地方自治体からの補助金などの制度はあるのか？
いろいろ引っ越しをしたあとのあれこれ必要になる情報をチェックする人は多い。
しかし、値引き交渉というと、実際にいくらまで値引きを希望するべきかを判断することは難しいという声は多い。
一般的に、よくある事例をご紹介していきます。
判断するポイント
新着情報に記載されている物件がすべて新しいとは限りません。
以前別の不動産会社が少し高い金額で出していたのに、売れ残ったために他の会社が値を下げて掲載しているケースもあります。
以下のポイントを判断の材料にすることをおすすめします。
- 3ヶ月、6ヶ月、1年以上など掲載開始からの市場の変化
- 掲載されているエリアの他の物件を見た時のお気に入り登録などの数
- 新着の物件数
売りに出てから長い時間が経過している物件ほど値引き交渉はしやすい。
これが最初のポイントになります。
評価額の違い
実際に他の不動産会社にも同じ土地を仲介してもらえないかと相談する。
こういう事をすると、以下のような違いを知るきっかけにもつながる。
- 当時出した評価額と今では異なる
- 周辺の環境の変化により査定額が上昇していることもある
こうした事を知った上で、まずは、10％以内で値引き額を考える。
これも自分たちが全く何も知らないという状態であるということを判断されないためには必要な努力となります。
中古一戸建て土地代節約のコツ
不動産という対象だからこそ、暮らし以外にも必要な税がある。
- 固定資産税
- 住民税や市県民税
こうした税金や他にもアパートなどの賃貸の時とは異なる火災保険や地震保険の加入なども考えなければいけない。
確認しなければいけないことが多い中で、どういう流れで交渉をするべきか？
タイミングも重要
一般的に不動産というのは、以下のような流れがあります。
- 1月から3月は新生活の動きが活発化する
- 5月から7月にかけては、ボーナスを頭金にしようとする来年向けの顧客対応が忙しい
- 8月の暑い時期には、一気にお客さんの足が遠のく
- 9月10月にかけては、法人の動きが活発化する。
- 11月12月は、時期としても値引き交渉が難しい時期となる。
このように、年間を通じて、ニーズの変化や流れがある。
つまりは、閑散期を狙って交渉を行うことも重要。
客足はほとんど期待できない時期にとっては、不動産はただのお荷物になってしまう。
不動産仲介業とは、売買をしてこそ利益が生まれる。
だったら、最も人の動きが少ない時期を狙うほうが交渉はしやすい。
これも1つのポイントになります。
今回の記事でご紹介したかった内容は以上となります。
最後まで読んでくれてありがとうございました。