頭金なしでも家が欲しい。
家を買うなら建物と土地を別に購入する必要がない中古の物件が狙い目だと思う。
新築でわざわざローンを組む必要は無いと思う。
家探しをしていく上で、不動産住宅検索サイトにも徐々に中古のマンションや一戸建ての情報が増えてきた。
特に、東京、名古屋、大阪、福岡などの都市部では、賃貸にすることも可能という可能性もあるからこそ、中古マンションの価格に注目が集まっている。
家賃という名の不動産収入という言葉に過剰な期待をしている人も決して珍しくない。
しかし、頭金なしで家を買うという考え方を中古の物件で探すというのは、やはりリスクを伴う点もある。
今回の記事では、新築ではなく中古という選択をする人がローンの金利が安い時期を狙う際に注意しておくべき購入前の注意点をご紹介していきます。
頭金なしで中古の家を買う注意点
家なんて中古でも十分。
築浅の物件狙い。 築
年数が20年25年30年35年40年等の値下がりをしている物件。
住みたいエリアがあっても賃貸も高い家賃を必要とする。
このような状況から、土地から購入するなんてとても考えられない人でも、中古なら住まいとして必要なサイズと価格に妥協が出来れば手にいれることが出来る。
しかし、住まいだけでなく、今の時代は何かと生活に必要な項目も多い。
- 頭金なしで考える生活費
- 車の維持費
- スマホを含めたインターネット回線や通信費
- 将来の老後の不安解消のための貯金
- 子育てに必要な教育費（養育費）
- 住民税や所得税などの税金
さまざまな項目を年収の額面上ではなく、あくまで手取りの中で必要な対象に割り振りをして何かのモノを購入したりしている。
この各種内容に必要な資金を取っておく必要がある。 この考え方があるなら、いくら金利が高い安いということがあっても、家を買うのは非常に厳しいと言える。
その理由もご紹介していきます。
頭金なしと中古の維持管理費
住まいに必要な月々の支払いは毎月のローン返済額だけではありません。
以下のような項目が住宅購入後に関連する項目となります。
- 固定資産税
- 地震保険や火災保険
- マンションなら、修繕積立費や管理費、駐輪場や駐車場利用料金その他サービス利用料（ネット回線費用など）
さまざまな賃貸にはないお金が諸費用として消えていく。
お金を借りる以外の費用があるという項目をなぜか自分が欲しい家がある時には、ふと忘れてしまっている人がいる。
今の家賃が何万だから、同じ金額を返済して毎月返せる金額なら借りる価値がある。
こんな予測では、中古でさえお金の用意が不十分な条件と言えるのです。
中古だからこそ必要な維持費 そのまま使えるスペースは何もしない。
あくまで現在の程度により、修理を必要する可能性がないなら、そのまま住み続ける。
このような状況で何か先にかかる費用がないことが前提なら変えるのかもしれない。
販売している側の営業トークのような物件の探し方。
物件価格が買えるかどうかという意見では、売る側にとっても意見を述べたり説明もしやすい。
買っておいて損はない。
こんな思い込みが先になった。
これでは、結果として以下のような内容に驚かされることもある。
- 賃貸に出そうと思ったら、家賃がどんどん値崩れしているようなエリアだった。
- 使い始めてすぐに経年劣化に伴う故障が始まった。
- 瑕疵担保責任の範囲外となるようなマイホームに必要な維持管理費がかさんだ状態。
このような状況になってしまったら、いくら元手が少ないと言っても、今からすぐに現金でいくらか作らなければいけない事情が発生する。
こういう時にかかる費用を経験すると、売るしかないという意見が飛び交うケースが最近は増えていると思う。
買っておしまい。
このような考え方は決して安全とは言えない。
頭金なしで中古の家を買う選び方
北海道、東北、甲信越、関東、中部、北陸、関西、中国・四国地方、九州、沖縄と全国各地に広がる家を売る動き。
リノベーションも活性化して、安い物件を買った後に、100万円、500万円から1000万円のリフォームをしたというテレビ番組も増えている。
こういう流れがあると、自分たちにも買えそうなケースが有るのではないかと思ってしまう世帯も多いはず。
実際にアンケート調査を行った際のランキングでは以下のようなデータが出ている。
2017年のリフォームに要した金額の中でやはり多いのが、築年数10年未満の物件。
築浅となる早い段階でのリフォーム着手をする動きが活発化している。
さらに、マンションの平均リフォーム費用は、539万円と５００万円以上を投資している傾向も目立つ。
このような動きがあるということは、その必要性を感じるタイミングが早期に設備の新しさや会社を問わず発生していると言える。
だからこそ、頭金なしという先に引っ越し後のトラブルを含めていろいろな想定をしておく必要があるのです。
ではどういう物件を選び出せば、少しでも将来の出費が少なくて済む中古の物件を購入ができるのか?をご紹介していきます。
中古の家を買う時の物件見極め方1.資産価値
まずはマンション。
マンションの場合は、多くの不動産会社の査定額を実際に確認するのがとても簡単。 実際に自分が欲しい物件をリサーチしていく中で、賃料査定なども今では無料でサイト上で確認する事も可能になっている。
もし転勤や異動などを心配している夫がいるなら、まず最初に購入する前の段階で実際に賃貸化したらいくらくらいになるのか?
この資産価値や賃料のシミュレーションを出した上で判断することも後に返済を気にすることがない生活を送るためのポイント。
中古の家を買う時の物件見極め方2.制度改革
次は、融資を受ける時に考える金利や手数料。 2018年から2019年にあたっては次のような変化を気にしている人が多い。
- 住宅ローン減税の動き。
- 住まい給付金の廃止や代替案。
- 住宅ローン減税。
- 消費税増税に伴う負担増。
このような項目も確かに焦りを持つ不安要素の１つと言われるかもしれない。
しかし、私はこういう点には全く気にしない。
それよりも判断をしておくべきは、実際の暮らしや生活に必要な問題への将来設計。
実際に、賃貸マンションにして、支払い総額よりも売却した時の査定額の方が高く買い取ってくれるなら何も気にする必要は無い。
中古の家を買う時の物件見極め方3.世帯人口統計
今後はアパートも賃貸物件も当然老朽化をしていく。
この先に、火災保険などを含めて、オーナーが人口減少を気にするエリアはどんどん売却も進むでしょう。
この理由は今後の人口減少という動きから今後の採算は合わないと気が付く人が売っている傾向が強いわけです。
そうなると、そのようなエリアの物件を買い、住み続けてさらに賃貸化するのは現実的でしょうか?
当然この予測は、自分が火災保険の支払いなどをして管理していけば負担はどうであれ、全額からの利益は簡単に低くなっていく。
これからさらに、20年間以上の期間を生きていく上での安心が欲しいために買うのが家。
だったら、貯蓄がない状況の先に契約をして資産を管理しようというのは、経費ゼロではないからこそ、安心ができる状況ではない。
あくまで、不動産投資が好きで５年くらいの遊びの程度なら、プラスマイナスゼロでなくてもよいかもしれない。
でも一般的に家を買う契約をする理由は、自分で安心して暮らすことが出来る場所を確保するため。
だとしたら、その安心の中には、すべての内訳を想定して、維持管理が可能なシミュレーションを重ねる必要があるのではないでしょうか？