頭金なしでも家が欲しい。
中古マンションで買える費用の範囲なら、検討したい。
住宅ローンは審査通過さえすれば、不動産の中でマンションでも新築の注文住宅でも家を買うことが出来る。
しかし、返済中のシミュレーションはどこまで出来ているのでしょうか?
ただ物件価格から諸費用を計算するだけで、返済する額と今の家賃を想定するだけで本当に不動産は購入して大丈夫なのか?
実際に新築マンション購入後現在はオーナーとなったからこそ伝えたい視点でご紹介していきます。
今回の記事では、頭金なしの住宅ローンで中古マンション購入という借入を計画している人に伝えたい内容を以下の項目でご紹介しています。
頭金なし住宅ローン中古マンションの落とし穴
頭金なし住宅ローン中古マンションの選び方
実際に、頭金を出す価値がどういう形で響いてくるのか?
物件価格が新築だけでなく中古マンションにも注目が集まる不動産市場。
今も査定の額次第で売却を決断しようとしている人がどこかのサイトを利用して相談している。
なぜこのようなことになっているのかを含めて注意すべき点をご案内していきます。
頭金なし住宅ローン中古マンションの現実
アクセスに便利な物件。
手狭な賃貸に家賃を払うよりも広々とした3LDK,2LDKなどの物件情報。
確かに魅力はある。
そして、金額的にもたとえ借入したとしても購入する上で損はないはずと思いたい。
しかし、現実として、注意しておくべき点があるのです。
中古マンション売却の理由
そもそもマンションを売却するという決断を必要とする背景に注目をする必要があるのです。
特に問題がないケースも当然あります。
例えば、以下のような内容がある。
- 海外赴任による長期滞在により国内資産の整理を行った。
- 遺産相続の問題回避のための現金化。
- 別の家を買う事が決まり、売却益を利用するという買い替えの計画。
このような場合であれば、何も警戒する必要がない。
しかし、金額的にも手ごろな価格を打ち出すという物件にこのような背景はなかなか少ないと考えるべきポイントもある。
中古マンション前オーナー確認
実際に以前に利用していたオーナーが亡くなられた。
このような時にも注意が必要。
- 事故物件ではないのか?
- 亡くなってから売却の間はだれがどのように管理を継続してきたのか？
- 物件の程度などの条件の結果を出したのはいつの話なのか?
このような関連する情報取得をした時期にもかなりのブランクがある物件も中には存在しているのです。
このような状況になると何が問題なのか?
実際に、賃貸にもしていない状態となると、以下のようなリスクを心配する必要があるのです。
- 売却の査定額はもうほとんどつかないような物件ということはないのか?
- 誰も使用していないということは故障などのリスクが水回りなどには備えが必要なのではないのか?
あくまで資金を計画する時には、ただ住むことが出来る家があれば良いということではありません。
あくまで、市場の相場と今の価値を知る事が将来のリスクを回避することにもつながる。
当然、修繕費用などがかかる対象に対して、頭金なしの状況で買い、自分たちですべて他の業者などに入ってもらう予定なら問題はないかもしれない。
しかし、あまりにも貯金が少ない状況での購入に対しては何もリスクはないという事はないのです。
頭金なし住宅ローン中古マンション選び方
仮に今これから資産価値が安定する可能性があるエリアの売買の契約にかかるならもちろん何も心配がないかもしれない。
しかし、そういうエリアはかなり相場の知識を持つ者でなければ把握ができない。
知識がないまま今からの35年という長い人生の時間を費やし、借りる計算をしていくのが不動産購入。
土地も不要で、自己所有としても共用部という存在から一戸建てよりも簡単にいろいろなスペースを確保できるのがマンションのメリット。
当然人気のエリアであれば、条件次第では、店舗への賃貸化も見据えた計画を立てることもできる。
2018年には過去に比較しても完全に不動産バブルの状態になっていたと見ている人たちもいる。
今買えるから買うではない。
以下のような詳細を確認したうえで、現金を用意しない事を含めて十分な家族会議が必要と伝えたい。
- 水回りの一斉の修繕を外部の会社に依頼する費用を現金で支払いしてもまだ150万から200万は残るのか?
ここまで大きな金額を考える理由は、マンションだからともいえる。
マンションは築年数の状況の中で、修繕積立費や管理費などの加算を会議を開き決定することもある。
そして、固定資産税も当然支払いを必要とするために用意をしておかなければいけない。
こうなると、たとえフラット35を組む場合でも、期間の中で一度もリフォームも修繕も一切かかりにくい物件なんてものは存在しない。
さらに、引越しに必要な支払いや火災保険などの保険に対する払いも最低ではなく、加算する保証の対象を広げることも考えておく必要がある。
こうなると、10万円から50万円などの金額では到底全額を支払うことは不可能。
当然、契約してから将来の経費には子育てや自分たちの老後のための貯金もゼロというわけにはいかない。
新築マンションでさえ、初期から経費が掛かる。
この点を曖昧に考えていると、一気に生活費への影響が出る。
だからこそ、可能性を1つ1つ契約をする前に徹底的にまとめていくことが大切。
物件選びは総額計算が非常に重要
親として生活を維持するために絶対的に必要な毎月の計画。
さらに、子供が進学や進級した際の習い事や交通費などの負担。
将来の子どもたちの学費の目安。
そのエリアでの住民税や市県民税の予定額。
金融機関に支払う融資手数料や保証料の有無
団信などの加入や繰り上げ返済手数料。
頭に入れておかなければいけないのはこれだけではない。
駐車場や駐輪場のスペース確保や
次から次にいろいろなことに細かなお金が出ていく状態がある。
今後の状態によっては、家電なども仮に買い替えが必要になったらどうする?
結婚して5年10年程度の状況から前提が今の年収のままというのも曖昧な考え方。
フルローンによるマイホーム購入となったとしても資産になるのは、あくまで完済してからのこと。
それまでの間に転職などをしてしまえば、借り換えにも支障が出る上、今の年収よりダウンすれば、生活は悪化する。
このような点をすべて前提として最悪を想定した上でもやっていけると思う物件を選ぶ必要があるのです。
家を買うことは急ぐ価値があるのか？
私の考え方では正直、これからもまだまだ中古マンションの物件は増え続けていくと思います。
その理由には、当然お金の支払いが厳しいという状況になり、任意売却などの家を手放すことを検討する必要がある人の相談が増えた結果に伴う部分も出てくると思うんです。
でも、物件が増えれば当然、需要の分散も出てきますよね?
よって、不動産の物件価格も下落の傾向が始まるのも当然可能性は出てくるのです。
一戸建ては、簡単に賃貸化するのが難しいので、こういうことはなかなか難しいかもしれない。
むしろ、担保力は圧倒的にマンションの方が高いケースの方が多いです。
よって、今の年齢的な条件を心配している人ではない。
この場合は、無理をして家を買う時期ではないと私は思うんです。
もっと、リフォームやリノベーションも価格が下落してくれることを願う必要もありますが、やはりお金を手元に残す金額はこれまで以上に必要になっていくと思うのです。
まずは無理をしない。
その上で、地方や田舎で賃貸が古すぎるし、家賃が安くても光熱費が高すぎる。
このような事例の場合は、通常の新築物件の家賃と同等なら検討をする価値があると思います。
じっくり家族会議をしながら、今から組む住宅ローンの価値を考えてみてください。