家が欲しいと思った人の多くが挑戦する住宅ローン審査。
- 金利が低い時がチャンス！
- 通りやすい年齢は？
- 通りやすい勤続年数は何年くらい必要？
- 融資を受ける前に、審査基準で今の自分が通るのかどうか？
融資を受けた際の返済の計画よりもまずは通る事が最優先。
住宅購入を検討する人にとっては、年収の額に見合う借入可能額や限度額というキーワードを注目する人も多い。
しかし、それ以上にねらい目の時期があるのではないのか？
こんな考え方をお持ちの方に実際に住宅ローン担当の営業に話を聞いた内容を今回はご紹介していきます。
これまでにも住宅ローンが通りやすいという条件や方法については、以下のような内容をご紹介してきました。
私が通した一括申し込みの体験もご紹介しています。
住宅ローン仮審査落ちた理由を簡単に確認できる方法と通すためのコツ体験記
ネット上で検索している事で得た情報と実際に金融機関に審査を申し込みした先に融資実行となった時に聞こえてきた答えはかなり差がある。
私自身も事前審査に落ちた経験もある。
仮審査通過後に本審査で融資を断られたという結果も経験した。
簡単に通ると思っていた私にとっては、かなり精神的にもショックが大きかった。
でももう実際に検討中という段階ではなく、内金も済ませて、間取りも決定した時の審査。
せっかくここまできたのなら、何とか今の年収で落ちないようにしたい。
そして、借入を認めてもらえる申込条件になるように、しっかり金額だけでなく、クレジットカードの枚数や利用限度額なども全て見直した。
会社の情報なども少しでも出せるように情報を集めるようにした。
このくらいのことは当たり前としないと、今の時代は、仮審査も本審査も厳しい状況が続いている。
2019年では多くのメディアで紹介されているのは、徐々に明るみになった悪質な住宅ローン利用者の実態。
先日の内容では、賃貸物件用の購入をフラット35で借りるという内容を顧客に提案して売れやすくしたなんて事も出てきて問題になっていた。
金利が低い時期には、真面目に借り入れをしたい人達だけではなく、どうにかして借りる。
こんな考え方を持つ人たちが物件を紹介していることもあるので注意が必要。
実際に、住宅ローンに通りやすい時期なんてあるのか？を銀行担当者に確認した内容を以下の項目でご紹介していきます。
住宅ローン通りやすい時期と昔の話
住宅ローン通りやすい時期に多い誤解
住宅ローン通りやすいのは時期はない
あくまで少しでも通りやすくするための努力をする事は大切。
しかし、多少厳しいと自分で自覚をしている情報が書類の中にも信用情報にも存在するという人ほど慎重に対応していただきたいと思います。
住宅ローン通りやすい時期と昔の話
多くの金融機関が一般の企業と同じような内容を持っている。
融資実行の許諾を誰が決める？
少し前は、物件を仮審査や銀行内部で確認した時に、なんとか押し通せると思った時にはどうしたのか？
段三者機関への審査依頼をした後にも、通すように進言して対応を求めた。
どこにでもあるような支店長や店長権限なんて言葉の響きに似た内容が存在したと解説をしてくれました。
- 勤続年数
- 年齢
- 主要取引のある会社である点
こうした人の契約の場合は、できるだけ可能性を高めるようにメリットを伝えたり、担保に問題はない事を別の不動産屋に査定を依頼して優位な点を報告。
こんな内容が別にその後のトラブルが少なかった事から行われていた時期があったそうです。
しかし、これはあくまで過去の話。
現在の話は実際に何が違うのか？
住宅ローン通りやすい時期に多い誤解
現在は、実際にネット社会となって、今はもう銀行の窓口に何も相談をしていない人でも時期を問わずどんどん査定を依頼できるようになってしまった。
こうなると、以下のような疑問が出てくる。
- 実際営業の役目は？
- 申込を受けた後の何か進言できる内容は？
- 第三者サービスを利用した顧客の営業の成績は誰の実績？
過去とは、大きく住宅ローン審査を受ける基礎の部分が変わってきたと考えるべき。
さらに、保険も知識はネットの方が多くの選択を見せてくれる。
単純に営業が保険も並行して案内をして申し込みをもらう可能性は厳しくなっていった。
このような状況でも決算期などの言葉があれば、不動産も同じように何とかなるのでは？
こう考えるのは軽率なんです。
決算期も問わない申し込みの流れが完成した
例えば、銀行の決算期は3月9月だったとします。
この場合でも住宅ローンを組みたい人の人気の時期は、ボーナス時期。
公務員と会社員は1ヶ月近く受領する期間に差がある場合もある。
そして、銀行の決算期の期間とは全く違う時期の活動が活発になる。
つまりは、いくら決算期を重要にしたいと思っても、時期がずれていることで比較的申込件数が落ちる時期という流れも多い。
こうなると、反対に申し込みをしてくれた人の細かい項目をチェックしやすくなる。
つまりは、通りやすい時期を銀行の決算などを重要と考えてしまうと大きな誤算が生まれやすい。
住宅ローン通りやすい時期はない？
実際にユーザーは、申込をする前に色々な項目をチェックしている。
- 金利
- 返済負担率
- 月々の返済額
- ボーナス加算分の有無
- 保険の見直し
- 頭金ありなしの影響
このように、多くの事を気にしながら申し込みをしている。
物件として一戸建てや中古物件をチェックしている人は特に、値下げや分譲開始等のお知らせをきっかけに急遽住宅ローンを組むことを検討するような家庭も多い。
このような時代に、あえて自分たちのペースに沿った人の分だけは、住宅ローン審査対策を緩くするなんてことは難しい。
むしろ、銀行の信用から考えたらデメリットやリスクの高い方法を選んでいる状態になってしまう。
よって、申し込む相手の数や内容が基本的に最優先となる住宅ローン審査だからこそ、時期を軸とした優位性や評価の違いを作り出すことは難しい。
住宅ローン通りやすいは時期以外に注目
地方銀行とメガバンクによっては、審査の優先度の一部に違いが出やすい。
例えば、クレジットカード関係。
次のような事例も全銀行を比較していくと、存在しないとは言えない部分がある。
一般的に全国の銀行が全て重視する項目は共通している部分もある。
年収は200万、300万、400万とどのひとでも基本審査は受けられます。
契約社員や派遣社員などの年収が低くてもローンを通す事も可能。
あくまで全体の重視するべきポイントは同じ。
しかし、細かな部分で、多少延滞や遅延などの内容があった時にも目をつぶる事もあります。
銀行の規模と通りやすさの違い
ネット銀行やノンバンクが最も厳しい。
次は都市銀行
その次は、地方銀行。
次いで信用金庫やJA
こうした銀行や金融機関の違いがあったとしても、多くの人は以下のような悩みを抱えている。
基本として、以下の3つは絶対的に判断が変わらない部分であることを知っていただきたいのです。
年齢（完済時年齢）
年齢（借入時年齢）
返済比率（借入可能額などの算出）
このような内容を銀行あh基本として、事前審査の関連でチェックをして判断をしています。
この内容が通常時期により異なるなら、通りやすい時期が存在することになる。
しかし、そんなことはありません。
ならどうすれば通るようになるのか？
この答え自体を銀行は通常簡単には伝えられないのです。
自分たちの状況を顧客側に開示するリスクだけではありません。
本審査自体は、第三者機関にゆだねるケースが増えている事もポイント。
あくまで通過するケースは、過去の履歴なども含めてお金の管理が甘いという判断をされないような状況も必要。
さらに、団信加入などの保険の健康状態関係も大切になっていく。
こうなると、営業担当からいくら設定を通りやすくしてくれと言われてもその通りに提供するわけにはいかないという答えを言わなければいけない事態になっていく。
マイホームを買うというのは全体に影響する
ただ単に銀行にすべての決裁権がある状態ではない。
あくまで、家を買うというのは、その価値をcic等の個人情報を閲覧する機関や民間のサービスでもきちんと今の債務状況や貯金を通帳のコピーなどで確認しながらチェックされる。
年間のクレジットカード利用額が絶対に年収に対して多すぎると判断されてしまえば、当然住宅ローンを組んだ先には毎月ギリギリの生活にハマる可能性も高い。
こんな状況の人に、簡単に大丈夫というサインを出してくれて融資を提供してくれる場所はもうそんなに存在しない。
きちんと、将来マイホームを手にした後の数年単位で最低でも返済が滞る可能性は避ける。
このように判断できた人向けに融資を実行している。
この答えに、申し込んだ時期が良かったなんて認識を持ったらどうなる？
ネットで拡散してしまえば、その時期に申し込んだ方が得と感じて多くの人が殺到するリスクもある。
こんな状況に余裕を持って対応できるような機関は、いくらメガバンク等の大きな金融機関でも持ち合わせていない。
あくまで、全国で重視をしている項目は地域を問わず常に同じ。
この言葉が次の申し込みを検討している方にも同じように認識を持つような配慮をしなければいけないのです。
これから申し込みをする人は、できるだけ全銀行に対して細かな違いを見つけるよりも必ず自分の年齢と銀行の申し込みの基準をチェックしてください。
この最初の一歩を間違えてしまうと、変動や固定など細かな金利の違いや違う資料を必死に眺めても通りにくい難しい場所ばかりを眺めている可能性もあるのです。
まずは、自分の年齢と年収と返済負担率。
この3つの情報を各金融機関の公式サイトのページから資料を確認することが重要です。
その先には、6つほど絞り込みが出来たら私と同じ方法を使う方が通りやすいと思います。
実際に私がなかなか通過しないと悩み苦しんだ後に通ったと安堵した方法をご紹介しています。
興味があれば、ご覧ください。
今回の記事でご紹介したかった内容は以上となります。
最後まで読み進めていただきましてありがとうございました。