住宅ローン仮審査と本審査の違い|通過させるポイントまとめ
住宅ローン仮審査とはどんなものなのか？
審査基準や落ちないための対策ポイントを解説しています。
私は計5回住宅ローン事前審査に申し込みをしてきました。
新築分譲マンション、注文住宅。
いずれの場合でも誰でも同じ年収と借入希望額なら借りられるというわけではありません。
低金利が続いている時代に、どうすれば住宅ローン審査に通りやすい状態になるのか?
本審査との違いは何か？などを解説していきます。
住宅ローン仮審査（事前審査）の特徴と注意点
住宅ローンを利用するには、各金融機関や銀行の審査を通過させる必要があります。
- まずは何をチェックするのか？
- 何が落ちる原因に該当するのか？
- 仮に通らない時にはその後どうするべきなのか?
この3つを解説していきます。
住宅ローン仮審査（事前審査）必要書類
まず最初に受けるのは、仮審査。
- 不動産会社と売買契約書の書類を交わす。
- 物件が本人の所有物になる
上記2つの次が審査になります。
| 流れ | 目安 |
| 申し込み方法 | ネット又は店頭 |
| 確認書類 | 源泉徴収票 本人確認書類（運転免許証,健康保険証） 印鑑（認め印も可） 物件資料（見積り書、間取り図、土地の公図） 自営業の場合は、 会社決算書コピー直近3期分 源泉徴収票直近3期分 となります。 |
| 審査期間 | おおよそ3日から5日（1週間程度） |
| 主な審査項目 | 完済時年齢 健康状態 借入時年齢 担保評価 融資可能額 年収 連帯保証 勤続年数 返済負担率 雇用形態 カードローン等の債務や返済状況 銀行との取引状況 |
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各書類については、下記場所にて手続きを行います。
| 提出書類 | 確認場所 |
| 住宅ローン申込書 | 各金融機関 又はネット申し込みの場合入力のみ |
| 物件情報関連書類 | 契約した不動産会社で用意してくれます |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
特に重要なのが、完済時年齢。
ほぼ全ての金融機関で完済時の年齢を重視しているのは共通点。
仮審査通過のポイント
年収や借入状況に問題ないはずなのに通らない。
特に年齢が40歳以上になって完済時年齢までの年数が短い場合、健康状態を懸念される動きが高まっています。
- 団信（団体信用生命保険）に加入できるのか？
- 通院を必要とする持病や手術、入院の経験はあるのか？
35歳の35年の住宅ローンの完済時年齢は、70歳。
定年が60歳の会社に就職して本当に無理なく支払っていけるのか？
このような内容として注意が必要。
さらに、近年一昔前と比べてかなり変化をしてきたのが担保価値。
これは、貸し倒れリスクに対する銀行側の担保評価を懸念する動き。
払えないから差し押さえにより任意売却を実行。
金融機関側は、融資した金額を回収しなければいけません。
しかし、担保価値が低い物件となると、回収ができません。
よって、担保価値が低い物件が不利になる動きになっています。
仮審査に落ちない対策法
事前審査の段階で落ちないようにするにはどうしたらよいのでしょうか？
ポイントをご紹介していきます。
仮審査に落ちる原因
| 項目 | 詳細 |
| 年齢 | 借入時、完済時ともに重要視されます。 1歳とは言わず1ヶ月でも若いことは武器になる。 |
| 健康状態 | 持病で入院の経験があったり通院を伴う方はその分不利になります。 |
| 担保力 | 物件の評価が低い（売れない等）等の場合は、その分借入希望額を下げる必要があります |
| 年収 | 高い、低いの問題ではありません。 返済負担率で無理がない計画を求められる。 車や家具・家電、クレジットカード利用歴も影響します |
| 職業 | 属性と呼ばれる対象の1つ。インセンティブ（歩合）等で成り立つ営業職は不利になります。 |
| 業種 | 不安定（離職率が高い業種） |
仮審査前の対策準備
| 項目 | 具体的な内容 |
| 返済負担率の見直し |
|
| 他社ローン |
|
| クレジットカード |
|
| 年収 | 夫婦合算にて申し込みを行う |
では続いて、住宅ローン本審査の特徴と落ちる時の対処法関連記事をご紹介していきます。
住宅ローン本審査の特徴と注意点
住宅ローン仮審査（事前審査）には問題のなかった方が、次に受けるのが本審査という内容。
この本審査を受ける条件をより銀行側にも心象を良くする為の絶対的条件が有りますので、じっくりご覧ください。
住宅ローン本審査の特徴｜審査はあくまでも第三者機関
住宅ローン本審査というのは、あくまでも銀行が行っているものではありません。
銀行各社が、外部に依頼し、審査をお願いしている事。
これが、住宅ローン本審査と仮審査（事前審査）の最大の違い。
住宅ローン本審査の特徴｜審査内容は仮審査と雲泥の差
・銀行が行う事前審査。
・第三者機関が行う本審査。
住宅ローン審査という言葉は同じでも、対象の内容は、一気に広がります。
住宅ローン本審査における最重要項目というのは、人ではなく、資産価値。
・借入金と資産価値のバランス。
・返済期間と市場予測（貸し倒れ防止）。
こうした内容もしっかり精査されていきます。
この他にも、いかのようなあなたには直接関係ない背景も調べられます。
・会社の運営状況（負債、過去の事故等）
・属性（公務員なら安心！ではなくなった項目としても有名）
・転勤の可能性の濃さ（銀行担当者との口頭確認等の返事）
・頭金と預貯金のバランス（不自然な場合は怪しまれる）
こうした実に細かな情報を見ていきます。
よって、住宅ローン審査は、事前審査前の心配要素と本審査前の心配要素は全く別物。
この点が、本審査通過への重要な鍵となる。
・勤続年数
・年収
・車のローンを含めた残債や完済時期。
・スマホ等の割賦販売購入品の記入漏れ
⇒私は残債分を一括で処理できるのかで審査が進むと言われました。
全て住宅ローン審査が行われる仮審査時点での記入事項。
ですが、住宅ローン本審査にもかなり影響がある内容とも言えます。
その根拠は？
・自分の支払状況を把握出来ているのか？
・意図的に返済比率を通すためにわざと記入しなかったのか？
こうした厳しい目で、第三者機関は、本審査を進めていくから。
ですから、ちょっとした書き違い程度の内容にも厳しく減点対象にしてくる可能性が高いのです。
私が実際に住宅ローン審査を受けて銀行から聞いた恐ろしい体験記
このように、第三者機関に提出した本審査申し込み書類（入力内容）と事実の食い違い。
この点には、かなり銀行側に質問として複数回にわたってチェックされるそうです。
よくある話は、住宅ローン本審査の結果待ちの際に、銀行から記入事項の確認連絡が増えた！
これは、「チェック対象箇所が多い可能性がある申し込み案件」と見られている可能性が高いのです。
しかし、事前審査申し込み書内容に、しっかりと根拠や証拠提出をしておくことができていれば、銀行はフォローしやすい条件を作りやすいのです。
細かいことかもしれませんが、
「銀行への事前審査時の説明は、些細な事も明確にしておく」
これも本審査という特徴から、重要な注意点となります。
では続いて、住宅ローン本審査がもし仮に無事通過したとしたら、
「もう審査の心配は少ないから自由になれるのか？」
という点についてご紹介していきます。
本審査通過後取り消しの可能性
住宅ローン本審査にあなたがもし通過した時、こんな風に思う未来があると思います。
・やっと終わった！
・自由を少しでも楽しめる時期が来た
・さあ何を買おうか！
こうした自由を感じる時間には正直、まだ早い事を計画の中に入れておいてください。
その理由は？
住宅ローン審査体験で知った第三者審査機関の恐ろしい決断の真実
・いつ車のローンは組めるのか？
・住宅ローン本審査通過後の審査落ちなんて事はあり得るのか？
この2つについては、正直恐怖感が先行した質問をしたのです。
その答えが、
確認しておくことを強くお勧めします。
では最後に、「あなたの状況に合う銀行で住宅ローン審査を受ける方法」という私が体験した内容をご紹介していきます。
自分が通りやすい銀行で受ける方法
住宅ロー仮審査も本審査も自分で銀行を選ぶ時代はもう終わりを迎えています。
・銀行に行って相談する
この方法だけは最悪の想定しかありませんし、通らなかった時には、マイナスにしか働きません。
銀行に行かないで住宅ローン審査を受ける
あなたに住宅ローン審査を銀行に行って、受けてほしくないのです。
その根拠は？
私が3度目の正直の住宅ローン審査で通った体験から導かれた答えだから。
では実際に何をどうやって住宅ローン審査を進めるのか？
この方法について、昔からのやり方が今はリスクでしかない根拠を含めて、
にてご紹介していますので、あなたがもし真剣に悩んでいるのなら、ぜひ参考にして下さい。
この記事でご紹介したかった内容は以上になります。
最後まで記事を読み進めて頂きありがとうございました。
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