マイホーム購入の物件価格と頭金を計算。
借入金額は月々の返済額が可能な範囲と判断できれば購入可能。
自分の今の収入（年収）を源泉徴収票の額から計算している人も多い。
収入によっては、借りすぎとか借入可能額や限度額と照らし合わせている人も多い。
住宅ローンには審査通過が最初の条件。
その後は引っ越しをして、毎月生活に必要なお金を使いながら、借りた分を返済し続ける。
35年や40年といった長い期間に金利を含めた金額を返済。
別に無理な借り入れをしなければ、生活を見直す必要もない。
しかし、借りすぎたという時には、徹底的に毎月の生活費を見直す事も考える必要が出てくる。
今回の記事では、4000万の住宅ローンに耐えられる年収の目安をリアルな体験からご紹介していきます。
住宅ローンの額と年収の目安については、以下のような内容もご紹介してきました。
住宅ローン3000万がきつい年収目安|新築マンション,戸建購入体験記
実際にきついと感じた時にはどうすればいいのか？についてもご紹介しています。
住宅ローンがきつい人におすすめの行動とよくある誤解や注意点体験記
実際に今（2019年現在）の私は、住宅ローンとして4000万円を超える額の借入をしながら返済をしている最中。
しかし、別にお金として、何か家計を見直すという内容はありません。
頭金もほとんど用意していません。
実際何を見てどう考えるべきなのか？
この点を誤解が多い内容を含めてご紹介していきます。
私のサイトは、不動産住宅物件探しから、購入した後の暮らしでも失敗後悔をしてほしくないという思いから、経験を活かし運営しています。
今回の記事では、住宅ローン4000万の年収できついと嘆く人と楽ができると思える境界線を以下の項目でご紹介しています。
住宅ローン4000万は年収いくらなら安定？
住宅ローン4000万は年収いくらなら無理？
住宅ローン4000万と年収目安｜審査対策
これから審査を通過させたい人。
今の夫婦の年収での合算（世帯収入）から計画を立てる人。
子どもが1人、2人、3人等将来の予定も考える人。
実際に維持費やメンテナンス、リフォームを含んだお金を考える時のポイントや注意点としてご覧ください。
住宅ローン4000万は年収いくらなら安定？
現在リアルに4000万以上を借りている状況。
金利も変動。
条件も0.8％台。
決して近年の安い金利の傾向から考えて低いとは言えない。
しかし、この状況でも毎月ある程度（20万以上）の貯金を生み出すことは可能になった。
マンションでも戸建てでも家を購入する時には物件を問わず考えておくべき内容がある。
具体的な年収と安定した暮らしの目安
では今回の金額を借り入れが可能なのかを下の表で一覧にしました。
チェックしていきましょう。
| 年収 | 4000万は何倍？ |
| 200万 | 20倍 |
| 300万 | 13.3倍 |
| 400万 | 10倍 |
| 500万 | 8倍 |
| 600万 | 6.6倍 |
| 700万 | 5.7倍 |
| 800万 | 5倍 |
| 900万 | 4.4倍 |
| 1000万 | 4倍 |
フラット35,固定,変動などの金利を考える以前の問題。
まず自分の年収と物件の価格をチェックする際、年収の何倍なのかを確認します。
そして、返済計画で安定した暮らしの条件は一般的に5倍以下。
この設定であれば、人生計画に支障がないと言われています。
これは、ファイナンシャルプランナーであれ、住宅ローンアドバイザーであれ同じ回答がほとんどです。
いろいろな情報を見る時の基準にしていただきたいと思います。
住宅ローンをいくらにするより大切な事
まず最初に伝えたいのは、ローンを借りる時の頭金を考える視点。
正直、私は100万円程度しか頭金は入れていません。
別に家を購入する時には、頭金を多く入れるメリットが何もないと感じるから。
何を根拠にそう言えるのか？
そもそも家は自分の資産となるのは、35年分の完済を完了した時点。
あくまで借り入れをした担保でしかない。
これが住宅ローンを利用する時の前提条件。
そして、夫婦の年収がいくらであったとしても、今だけ。
将来（5年先、10年先）は、どうなっているのかは不明。
だとしたら、まずは預金をきちんと残す。
これが最重要ポイントになると私は伝えたい。
世帯年収ではなく、夫の収入を基準
夫婦で合算した年収を計算する家庭も最近は増えている。
私が実際に相談に対応した時はこの計画は100％却下。
借りるのは夫一人の名義のみ。
それが不可能な場合は、賃貸での暮らしを選択する。
実際家計に影響を出したくないのなら、この点は必ず死守する必要があります。
その根拠は、別の記事でご紹介しています。
住宅ローンは世帯年収目安ではなく夫一人にしておくべき根拠｜返済貧乏防止策
我が家でも実際ローン返済は私の年収のみです。
この点はまずはきちんと確認をしておきましょう。
住宅ローン4000万の年収と無理
- 子どもの教育にもお金がかかる。
- 固定資産税や住民税などの税金の問題。
- 火災保険、地震保険といった保険料の支払い。
子ども一人あたりに十分余裕のある教育を提供するための計画は、2000万から3000万と言われる時代。
しかし、これからはもっと情報が高度になり、AI技術の進化から理想の予算は高くなる傾向を示す。
簡単に出てくる差であれば、消費税の増税という問題も生活が変わるきっかけと言える。
返済負担率から組む金額を計算
返済負担率とは、借り入れ額ではなく、年間の返済額を年収で割り算した計算の数字。
4000万という金額だけでなく、金利、保証料、事務手数料などすべてを含めた年間返済額を年収で割り算。
この割合がどの程度の％で示されるのか？
この数字は、20％以下で組むと非常に資金が簡単に維持できると言われている。
反対に、25％では5年後、10年後にリスク。
30％を超える場合は、すぐに生活が変わるレベル。
このように組む前には妻のパートや仕事を問わず生活が変わる目安として伝えられる事が多い。
手取りが変わる現実
年収が同じでも税金が変わると手取りが変わる。
こう考えると、35年という期間に安定した資金を手元に残すためにはどう考える？
十分わかっていたはず。
この言葉を今でも妻から言われているような計画者は家を買う前と後で確実に問題が生活の中に出てくることを予想しておくべき。
では具体的にいくらが危険？
今住宅ローン減税などに期待をしている家計なら、700万以下なら危険と言える。
子どもが今はいないけど将来は欲しいと思っている。
こういう夫婦も正直貯金を削って頭金を出した計算で成り立つならやめておくべき。
10年経って、子供の習い事などの送り迎えなどがない場合の働き方を検討するような時に問題が生じやすい。
たったこれだけのことで影響が出る時には借り換えなんてことを検討してもかなり厳しい状況と言える。
保険も次から次に新しいサービスを生み出し、10年経てばまた上がるだろう。
今買う家と将来はずっと固定の状態で医事はしてくれない。
壊れる可能性も十分ある。
修理や修繕で済むのか、大規模なリフォームの可能性を秘めるのか？
こうしたことも含めて次の時代を検討しなければいけない。
こうなると、具体的にはどんな金利の選び方をしていた場合もひずみが生じる。
住宅ローン4000万と年収目安｜審査対策
金融機関の金利も多少上がっているとは言ってもまだまだ低いと私は感じる。
この低金利を家を購入する検討材料にしているご家庭も多いはず。
少しでも金利が低い方が得。
希望する物件の目安も、金利の選び方1つで予算が変わる可能性がある。
現在の家賃を目安として、それ以外の要素をあまり考えていない家庭が人気のエリアや学区を希望して検索。
その後の銀行の対応を合わせて3つほど候補を出す。
こうした状況も多いはずです。
では変動金利、固定金利、フラット35など3つのプランを選ぶ事以外にもマイホーム購入前の総支払額に関係するポイントをご紹介していきます。
みんな企業に期待していない時代
- リストラ。
- 早期退職。
- 人員削減。
- AI化
- 外国人労働者の受け入れ拡大。
かなり時代による影響を受けやすい環境になった現代社会。
ロボットが1台入っただけで簡単に人員が1/3、1/4にカットされる。
業種によっては、日本人より外国人の行った仕事の方が丁寧だと言われる関連も最近はかなり出てきた。
このような動きの中で、審査だけを通過させたいと思っている人にも私はこう伝えている。
年収の最大6倍までにとどめる。
この数字は、金利も全て含めての返済比率を基準に計算を行っている。
前後という言葉を最近多く見かけるが私はこの曖昧な表現を使いたくない。
5倍以下が安全圏内。
6倍以下が最大。
この表現を大切にしていただきたいと思います。
20代30代40代という年齢は審査だけ考えると非常に重要。
審査を通過させる上では、600万が目安と言えると思います。
※あくまで審査を通過させるだけの基準だと思ってください。
最後に、通るなら何でもいいという簡単な考え方を捨てるためのポイントをご紹介していきます。
マイホームのシミュレーションは変動前提
マンションなら、固定費となる修繕積立費、管理費は上昇します。
注文住宅でも、将来のリフォーム想定やLEDダウンライトなどの電球交換などの家の中の確認だけではありません。
子供が将来車を所有する時の駐車場スペースの確保。
こうした内容もケースバイケースの確認が必要。
その他にも外壁塗装や離婚する時など多くの相談が最近は飛び交っている。
できるだけ全額を夫が負担してローンを組んでほしい。
理由は、こういう家族の問題が生じた時の支払いもまとめていることで管理しやすいことも影響している。
以上が私が現在の暮らしの中でも思っている結婚した後の子育てという対応をしている中で将来の計画を合わせた考え方。
- 思っていたのと違う。
- ギリギリの生活。
- 無理、もう限界。
こんな声は今の時代は珍しくありません。
貯金ができない。
今後の生活に見通しが立たない。
こんな状況になっている人は、変動型の金利が低い時のシミュレーションが原因。
- 限界まで引き上げて子供の将来なんて確認しない。
- 少しでも多く借りた方がメリットがあるとか得と思った。
これでは正直将来破綻する可能性が高い。
うすうす銀行もどこかで気付いていると思うんです。
ボーナスに依存した併用型もその典型例。
正直少しでも多く借りるという言葉は絶対にやめてください。
破綻する可能性が高いと思います。
それと、年齢も65歳位以上（70歳、75歳、80歳）完済のプランを会社員は安易に考えない。
所詮転職する可能性もゼロではない。
会社が倒産する可能性すら今の時代はだれにもわからない。
だからこそ、住み始めた後の暮らしの変化は慎重に考えなければいけない。
大丈夫という言葉の根底をもう少し慎重に考えていただきたいと思います。
今回の記事でご紹介したかった内容は以上となります。
最後まで読んでくれてありがとうございました。