中古住宅の物件を購入しようと思う人は増えている。
- 駅徒歩圏内エリアのアクセスに便利な立地
- 築浅
- 土地に対して建物の立て直し不可物件。
- 建物の見学随時可能。
- 即入居可能
- 賃貸化可能
このようにいろいろな不動産専門サイトをチェックすると物件がマンション、一戸建てを問わず出てくる。
中古住宅関連記事。
中古マンション,戸建て住宅ローン審査【組めない通らない人の失敗原因】
車でも家具家電でも現代社会では中古でも良いから購入したいと考える人が多い。
実際に実物をチェックした上で、特に目立った傷や故障がないなら使えるはず。
後は買う本人が必要に応じてリフォームなどをすれば対応が可能。
家を買うことに対しては、リフォームやリノベーションという方法があるからこそ、買う時の判断も情報のチェック内容も安易になっている傾向もある。
しかし、実際にマンションなどの場合は正直失敗後悔をしている人もいる。
どんな物件を買うとお得なのか？
反対にどんな物件を探してはいけないのか？
このような内容を実際自分自身がマンションオーナーだからこそ買うべきと考える確認ポイントやチェックしておくべき内容をご紹介していきます。
リフォーム物件相談担当業務を50件以上こなしてきた実務経験。
自らが築10年になったマンションオーナーとなって管理をしている。
売却や査定といった判断の中でも不動産会社との打合せでさまざまな内容を確認してきた経験。
実際に自分の所有するマンションはほぼ販売価格当時の値段から変わっていないまま売却が成立しているケースが多い。
それほど、買う人が多いと10年経過している中でも実感できた物件を購入できた。
今回の記事では、中古住宅を買う注意点をマンション編として、以下の目次でご紹介しています。
中古住宅買う注意点マンション失敗原因
中住住宅買う注意点マンション誤解注意
中古住宅買う注意点マンション成功のコツ
自分で物件を探していく時には何を判断の材料としておくべきか？
何があったら見送るべきか？
家を買う人が不動産会社のセールストークばかりにハマってしまう事が無いよう準備をするためにご覧ください。
中古住宅買う注意点マンション失敗原因
最近は一戸建てもマンションも土地も情報が多い。
2019年は、さまざまな事情が影響していると言われている。
- 消費税増税前
- オリンピック前
- 住宅ローン金利上昇前のチャンス
このような情報に少しでもメリットを感じる人が自分の家が欲しいという夢の実現に向けて行動を起こしている。
でも住まいという価格としても35年を要する住宅ローンを利用するからこそ、不具合などの関連でも見抜くのが難しい一戸建てを避ける人もいる。
だったら、不具合の状態としてももっとわかりやすいマンションなら、さすがに雨漏りまでは心配いらないはず。
このように考える人も多い。
さらに、瑕疵担保責任関連に対して、過剰にリスクが低いと考える人も多い。
しかし、売買契約や実際に売却の契約をした際には、ある程度のチェックをして建築の知識がある人もこの程度なら問題ないと判断される事もあるのです。
2020年のオリンピック後には、新型コロナの影響により、中古物件の市場が一気に上昇。
2022年にも値崩れどころか値上がりを続けるエリアもあります。
しかし、次に出てくる可能性があるのが、2023年の問題。
買い手の価値と建築基準のギャップ
簡単な事例としては以下のような事が起こる事が多いのもマンションの悩み。
- 上下階の騒音が想像以上に目立つ。
- 水回りの配管を伝う音が気になる。
- 管理費、修繕積立費がすぐに値上がりした。
このような条件は気にする部分なのかは人により異なる。
一般的には今必要な情報を見ているのがサイト内の掲載情報。
1年後には建築の老朽化に伴い、修繕積立費が上がる組合の合意が完了している。
このような情報を受けても実際にその前の年の売買では、その情報を開示しなければいけないという義務はない。
このような内容が今という時期に目を向けすぎている人が経験する典型例ともいえる。
何を安心としておくべき？
この答えとして、環境の他にもきちんとマンションの場合はその維持管理に必要な経費に目を向ける必要がある。
目で見える情報と住んでからの問題
リフォーム済みの物件となると、売主が丁寧に対応してくれていると思う人も多い。
しかし、そもそもリフォームを計画しなければいけない事情がない限り、その対応をしてもらう必要はないと思いませんか?
なぜわざわざ新しい壁紙や床、天井などを新しい状態にする必要があったのか?
この答えとして、一戸建て住宅ならシロアリや配管の老朽化、建具の建付けの問題などいろいろな内容が出てきやすい。
しかし、マンションの場合はなぜか?
特に床下や天井などはよほどのことがない限り業者を呼ぶことはない。
私も実際に10年保有しているマンションにも一度も業者を利用しなければいけない事情を抱えたことはない。
詳細な検査を別で依頼しなければいけないという内容も経験していない。
つまりは、修理を伴うような内容を懸念する必要がある物件ではないのか？
事前に内容をあまり探られない為に相場の維持を含めてわざわざ費用がかかるリフォーム等を行った。
こう考えるほうが自然ではないでしょうか？
こうした話を本来必ず将来の可能性として大きな問題が起こりにくいかをきちんと検査を抜きにしても説明を求めるのが買い手側がやるべき事になります。
中住住宅買う注意点【マンション】
中古住宅の中でもマンションを選ぶ際には、こんなのもありなの？と思うような事例もあります。
どんな内容があるのかをご紹介していきます。
処分費用がかかる対象もそのまま放置
最近は、保証が切れてしまっているエアコンでもまだ故障をしていないし使えるからそのままにして大事に使ってもらうという考え方を持つ賃貸オーナーも多い。
その理由には、処分費用が掛かるという事も実際に考える原因になっている。
新築マンションの時期に買い物を済ませ、そのまま賃貸に出す。
もう長い期間自分では住んでいない。
このような状況になると同じエアコンを10年以上ずっと稼働させているという状態も珍しい話ではありません。
そして、中古住宅の買い物はこれらもすべて資産として売りに出される買い物の１つになっていくケースもある。
対して大きく価値が減額になるようなものでもない。
しかし、ある程度部屋の数がある間取りの場合はその分を全て処分する資金をねん出しなければいけなくなる。
この処分をしなければ売れないという事になるなら処分を検討するだろう。
現実としてはそんなことがデメリットになってしまうような事も無いし、耐震の診断に対して支障が懸念されるような問題でもない。
このような内容から、せっかく自分たちですべてをそろえようと思う人なら、なぜか実際に使ったこともない古い内容も引き取って処分を必要とさせられた。
このような内容を実際に登記を終えてからふと疑問を感じてしまうケースもある。
古い構造の場合は、きちんとコンセントなどの形状や工事の必要性なども聞いておくことが大切になってくる。
中古住宅買う注意点マンション成功のコツ
中古住宅の中でもマンションは戸建よりも基礎や構造に安心がある。
工事に手抜きなんてあまりないのではないか？
詳細の事項をあまり知らないまま外観的にも塗装の修繕を完了している物件の数は多い。
すると、自分の収入では手にするのは難しいと思っていた駅近くのエリアにたまたま予算の範囲の物件を発見。
すぐに連絡をしようと営業や第三者の専門家も用意して見学の対応を求める。
この行動が非常に重要になるのです。
第三者を招く。
この対応こそが、欠陥を早期に発見する対策となります。
仲介業者は図面などから不安を知ることはない
営業もしっかり一般の建築基準関係の知識を持っているはず。
宅建の資格がある人なら不安はないはず。
この程度の安心は正直あまり意味がないと思った方がよいと思います。
マンション管理士や注文住宅の中にもマンションの専門の資格もしっかり存在している。
あくまで変更やまとめてリフォーム済みとなった物件の理由確認。
その額と一体何をしたのかの詳細確認。
このような内容はあくまで大手もオーナーが納得して対応した内容。
あくまで何のリスクだったのかまでは確認をしていない。
こうした情報から、あくまで不動産会社としては、売買の募集を行う事を代行したのみ。
結果的に、その具体的な内容までを購入者向けに説明できる事が少なくなっているケースもある。
だからこそ、自分たちでも営業にもどちらにも判断が出来ない一定のリスクを第三者に屋根裏などを含めてきちんと診断してもらう。
これは、申し込みの前に数万円の依頼量がかかるが、一生を考えたら十分投資をする意味と価値があると私は伝えたい。