- マンションを手放すべき？
- 一度手にしたのなら、賃貸にして所有しておくほうが得？
- 本当にそんなに高く売れるの？
- 賃貸にしても借り手がいなかったら家賃と2重苦になってしまう
私自身も実際に同じ悩みを抱えた経験があります。
住宅ローンが払えないとか厳しい、きついという声も増えているコロナ禍。
しかし、実際に売却の査定を不動産会社に依頼しても物件の価格の相場やすぐに売るべきかも判断できない。
税金は？手数料は？売るまでの流れや次の自分たちの住む物件はどうする？
課題が山積している人が多いはず。
そこで、今自分たちだけでは判断が難しいと悩む人のために自らの経験と知識をもとにケースごとにご紹介していきます。
マンション売却については、以下のような記事も書いています。
どうせ売るなら、最大の価格をつけてくれた不動産会社と契約をしたい。
もっと言えば、ローンを完済できて、さらに+アルファの利益がほしい。
こんなメリットばかりを想像している人も決して少なくない。
しかし、現実として、賃貸も売却も一歩間違えれば、リスクやデメリットもあります。
今回の記事では、マンション売却と査定どっちを選ぶべきかを悩んだ時の対処法について、以下の項目でご紹介しています。
マンション売却がおすすめのケース
マンション賃貸化がおすすめのケース
マンション売却と査定の悩み相談先
自分の購入した物件を手放す時期はいつ？
この答えを自らの経験を含めてご案内しております。
マンション売却がおすすめのケース
不動産、金、株、FX等投資に関わる全てが生き物です。
良い時には高値になり、悪い時には、マイナスや負債になる。
結果的に、すぐにでも売却するほうが良いケースというのは、シンプルに考えて需要と供給のバランスです。
人気のエリア
- 一等地
- 高級住宅街
- 人気の学区
- 住みたい街ランキング上位のエリア
この他にもコロナ禍になってからは、自分たちの住む場所を山にしたいという人まで現れた。
少し前には、税金が高くて、利用もしないという理由からいくらでもいいから手放したいという人が多かった。
これだけ土地や建物の資産価値というのは、大きく変化をしている。
いくら築20年、30年以上でも人気のエリアなら、この先も住みたい人はいくらでもいる。
こうした点を客観的なデータに基づいても合理性があると思える際には、売却を検討する価値がある。
時期的な要因
不動産という対象を考えた時、当然ながら、賃貸でも住み替えでも少し先のことを考えて行動をする人が多い。
- 子どもが小学校に進学するタイミング
- 高校、大学に進学する
- 社会人で転勤などにより今の住まいを離れる
このようにある程度きっかけがありますよね。
こうした時期は、10月に法人が翌年向けの単身者やファミリー向けの物件を探す。
個人は、2月3月にも急遽決まったという流れで数社に足を運ぶ動きがあります。
こうした特異的なタイミングは、年間を通じて複数あります。
もしあなたが、今の家をすぐにでも手放せる準備が整っている。
この流れでなら、そのまま売れる。
こう思えるような状況であれば、売却を検討する流れになっても苦労をすることはないと思います。
マンション賃貸化がおすすめのケース
- 売れる気がしない。
- 数社相談をしても高く売れそうな気配がない
- まだ抵当権が解除されていない状態
中古マンションを探す人は多いはずなのに、自分の所有する物件は想像していた価格以下の査定額しか出てこない。
こんな悩みをお持ちの方もたくさんいると思います。
情報化社会になって、誰でも簡単に中古マンションでも新築の分譲でも探すことが可能になった。
売る時にはもっと簡単に買取の査定額に満足して住み替えができると思っていた。
こんな人には、まずは冷静に自分の物件の使い方を考えていただきたい。
住み替えの手間やタイミング
子どもが小さい時のほうが住み替えはいろいろ面倒。
引っ越しの手配から荷物の管理、書類や手続き上の問題等さｍざまな課題があります。
しかし、この手間を子どもたちが数年経って自分たちのことがある程度できる状況になったらどうでしょうか？
マンションは、どっちにしてもほとんどが不動産会社が管理をしてくれている状態。
今出ている金額だけを確認して売買を焦るよりもまずは返済に集中して、賃貸に出した時の金額を確認する。
このほうが良いと私は感じています。
地方ほど焦らない
不動産を購入しようとしているのは、個人に限った話ではありません。
企業、個人どちらも物件を探している。
そして、今は都心から地方への移住という動きも高まっている。
今の物件を手放してもっと手数料や管理の費用が安い物件を田舎で探し始める企業も出てくる可能性は高まっている。
こうした動きの情報が大切。
賃貸物件の家賃－管理費や手数料。
この引き算をしたら、利益が出る。
たったこれだけのデータがあれば、正直焦って売却をする必要はありません。
売却益より負担軽減が目的
どちらかと言えば、手元に大きな現金をすぐに欲しいというわけではない。
とにかく毎月の生活費がかかりすぎている。
もっと負担の少ない場所に住みたい。
こうした家族の声も非常に重要。
自分たちの生活を今より少しでも軽くするなら、少し地方に移り住むことで環境は大きく変わる。
正直、設備関連は、何十年も前の物件なら、多くの買主がリフォームやリノベーションを自分たちで行っている。
だったら、もっと簡単に生活費を落とすためだけに新しい住宅を借りる。
このほうが少しでも長い時間の生活が楽になる。
コロナ禍
2020年10月に神奈川県内の三浦半島から横浜市にかけて異臭騒動が発生。
北海道では数年前の地震や核廃棄施設候補地からの脱落。
大阪府では万博招致が決まった後のコロナ禍の影響。
埼玉県では東京都内への通勤による感染拡大への懸念。
いざ売ろうと思ってもこのコロナ禍では、正直簡単に東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県のように一都三県で住み続けたい人も企業の数も減少が懸念される。
一方で、田舎には今なお安く出ている物件が市区町村を鼓膜見れば多数存在する。
このような差が発生している状況にもちろん年齢と住宅ローンの契約期間の問題から家を買う人もいるだろう。
しかし、借りる人と買う人の割合で考えるなら？
圧倒的にまだ家を買う人よりも借りる人のほうが多い。
空き家が増える。
こんな言葉も簡単に聞こえてくるタイミングで無理に価値を引き出そうと思っても限界がある。
今手にしているなら、基本的に分譲マンションなら価値がゼロということはかなり少ない。
買い手を探すことと借り手を探す難易度は同じではありません。
当然買い手を探すほうが難しいエリアは多くなる。
こうした背景から、資産価値が下がっているかもと思う人ほどまずは賃貸で計算をすることが重要。
マンション売却と査定の悩み相談先
自分たちでネットの情報を探すだけでは限界がある。
もし相談ができる相手がいるならぜひ一度話を聞いてみたい。
こんな風に考えているなら、選び方が重要。
問い合わせすべき相手
まずマンションの場合、基本的に物件を建てて管理をしている不動産会社を最優先とする。
これが非常に重要になる。
なぜか？
大手になればなるほどグループ会社として、不動産の売却や買取の部門を用意している。
賃貸化を検討する人向けには、別の大手の会社と長期に取引をしているケースも多い。
当然、自分たちの物件であれば、その付加価値を説明することも簡単になる。
そして、家賃に対してもある程度ローンの返済や毎月かかっている諸経費もすぐにわかる。
こういう状況を理解している会社が味方になってくれることがありがたいのです。
まずは、自分たちの買った不動産会社に相談。
これが私がオススメしたい最優先の相手。
相談すべきではない相手
- 管理費や修繕積立費の支払いもきつい。
- 残債が残っているのに、ローンの返済を継続するのも厳しい。
このような状況に追い込まれた人ほど安易に今ローンの契約をしている銀行に相談をしようとするケースがあります。
しかし、これは正直間違いだと私は伝えたい。
いくら相手が大手でも関係ありません。
問題は、その後にどれだけ返済が可能そうな人なのか？
たったこれだけしか考えてくれないのが銀行や金融機関。
あくまで彼らは、融資を行うプロであり、不動産の運用をするプロではありません。
自分たちの案件が不良債権化するのを回避することが一番大事なこと。
そのためには、市場の相場を含めてより有利な結果になりそうな候補をいくつか出してくる。
これでは、正直節税やその先に進むには厳しい。
もっと大きい視野が必要。
- さまざまな角度から観察する。
- 長期にわたって生活を安定させるための方法を知る。
こういう相手を選ばなければいけない。
相手にいくらの賃料で貸すのか？
たったこれ家のことでも瑕疵担保責任や家賃の交渉等細かいことが実際に行われている。
こういう時に個人があいまいな相手を選んでしまうと実際に相場より低く設定されてしまう可能性もある。
失敗を恐れるなら、まずは自分の買った会社に相談。
これが実績を含めて一番の自分の収益につながる近道だと知っていただきたい。
その上で、違う会社と価格を競争してもらうなら、大手がおすすめ。