マンション需要の高まりは過去に比べたら衰えているのかもしれない。
しかし、一方でエリアを人口の集中する都市部に注目するとどうだろう？
多少地方から出てきて年収も上昇した。
物件の価格を見たら新築は無理でも中古なら購入が検討できるような価格も登場している。
築年数の築浅だけではない。
都市部のエリアでは、駅近くというだけでも十分資産価値がある。
だからこそ、新築にこだわらない人は、自分が普段利用している駅の近くに存在する価格的に手頃なマンションを探すという傾向もある。
しかし、不動産情報を探す上では、無料でサービスを提供されていることは何もない。
マンションでいえば、わかりやすいのは以下のような固定費が存在する。
- 固定資産税の納税義務
- 管理費
- 修繕積立費
- 駐輪場代や駐車場費用
- インターネット回線費用
- クリーニングなどのサービス利用料
このようなサービスを今後利用の有無を問わず、物件を購入した人は支払いをしていく必要がある。
だからこそ、新築で購入した人もいずれ利用する頻度を考えた上で、今後の値崩れの影響を参考にしながら売却をして違う物件に移り住むことを考えている。
あくまで中古住宅は、東京都をはじめ、首都圏なら大丈夫と思っている人がいたら大間違い。
今後の東京をはじめ、千葉、埼玉、神奈川などのエリアでも徐々に住宅市場における中古の平均予測が出てきている。
今現在は高い場所も5年から7年を機に徐々に下落する可能性もあるエリアがある。
反対に購入した時に比較して高くなる可能性があるエリアもある。
都市部での中古関連は何を見極めるべきなのか？
この点を今回の記事を使って、東京で中古マンション価格推移をチェックするコツとして以下の項目でご紹介しています。
東京中古マンション価格推移上昇エリア
東京中古マンション価格推移下落エリア
東京中古マンション価格推移と買い時
自分の土地がない人にとっては、できるだけ新築マンションか中古を比較しながら可能な限り都心での生活を憧れる人も多い。
購入するタイミングも含めてこれから少しでも現在より高くなる可能性がある場所を買うべきか？
この点を含めてご覧ください。
東京中古マンション価格推移上昇エリア
人気という二文字はいろいろなタイミングで変化をしていく。
あくまで予測という視点では、以下のようなエリアが注目されている。
東京北部エリア：赤羽、千駄木、尾久、板橋区役所前、大塚、目白、根津、板橋、田端
東京東部エリア：北千住、上野、水天宮前、門前仲町、神田、錦糸町
東京中心部エリア：武蔵小山、中野坂上、荻窪、高円寺、高田馬場、神楽坂、白金高輪、大崎、大井町、蒲田
東京中古マンション価格推移下落エリア
一方で下落が予想されるエリアも発表されている。
東京北部エリア：千石、護国寺、東池袋、椎名町、練馬、石神井公園、日暮里、駒込
東京東部エリア：月島、東陽町、秋葉原、清澄白河、浅草、西新井、金町、尾上
東京都心エリア：溜池山王、六本木、麻布十番、広尾、三田、大森、目黒、戎、代々木、笹塚、中野、阿佐ヶ谷
こうしたエリアの中には、実際に25％前後の下落を見込まれるエリアがあるから要注意！
東京中古マンション価格推移と買い時
では実際にこうした市況調査を見ながら全国各地でいろいろなエリアで上昇傾向や下落傾向と言う可能性を公開されたデータがある中でどう判断するのか？
この点を大きく3つに分けてご紹介していきます。
買い時の見極めポイント1.購入後の居住スパン
あくまで現在は社会人生活の中で考える市場調査。
しかし、現役引退後以降にはどういう生活をしたいのか？
この対象として、今の東京都心への務めから首都圏を除き、全国の全く違うエリアでの生活も可能性として考えている。
このような人にとっては、市場の価値は非常に見極めが難しい。
以下のようなポイントを検討する必要がある。
- 全額支払った後の売却における利益獲得の可能性をどこまで考慮するべきか？
- 自分たちが居住しない期間に売却ではなく、賃貸化するという考え方。
- 自分たちが亡くなった時の遺産相続という問題点。
こうした流れから、あくまで最新のデータだけでなく、この後の生活費や貯金のあり方を考える事で大きく不動産物件価格の選び方は変わってくる。
買い時の見極めポイント2.購入後のリフォーム
築年数の経過だけでなく、内装のインテリア等が気に入らないというこだわりから大きくイメージチェンジをしようとする家庭も増えている。
しかし、この場合は当然リフォーム費用が高くなることをどこまで許容範囲として計画するのかが重要。
リフォーム市場は、正直東京オリンピック2020前から盛り上がりを見せる。
今後もさらにこの需要は高くなっていく。
ということは、よりリーズナブルになる可能性は十分に秘めている。
反対に実際に最新の設備ばかりに注目すれば、設備費用は上昇傾向になっていく。
こうなったら、実際にどこまでのリフォームを検討する？
これが不動産取得を全体で計算する時の柱にして考えておく必要がある。
買い時の見極めポイント3.購入後の維持
物件の設備は正直最新の方が新しい。
しかし、その分管理費用も高くなる。
こうなると、固定資産税を除く部分で考えても実際に医事していく価格はマンションの場合は築浅になればなるほど将来は高くなる。
当然自分たちがいくら調査をしても、購入直前まではそのデータを開示していることは少ない。
よって、必ず全体の市況グラフだけでなく、物件の詳細データを全て確認して比較しておく必要がある。
せめて、5年、10年の単位。
火災保険などの支払のサイクルを含めて、自分たちの維持費はいくらが限界なのか？
この答えを計算しておかないと購入後の住宅ローンが払えないなどの悩みを抱えるリスクを伴う。
以上の3つを考慮しながら、無理のない購入価格の目安を計算することをお勧めします。