中古マンションのメリット、デメリットを現在マンション所有のオーナーとして資産価値を含めてご紹介しています。
中古マンションのメリット、デメリットについて、このページをご覧いただきましてありがとうございます。
中古住宅購入検討者の中には、中古マンションを購入した時のメリット、デメリットを把握したいという方も多いです。
実際に、当サイト管理人も一戸ではありますが、現時点では、中古マンションの賃貸オーナーとして、物件を保有しております。
この立場的に考えても、中古マンションをどう考えて購入するべきかをご紹介していきたいと思います。
中古住宅におけるリフォーム、修理相談担当業務を経験。
中古マンションとなる賃貸物件オーナーである現場。
中古住宅の一戸建てを私の身内が購入して、住宅ローン残債がある状況でも売却を決意した時の相談経験。
今回の記事では、中古マンションのメリット、デメリットについて、以下の目次でご紹介していきます。
中古マンションのメリットの見極めポイント
中古マンションのデメリットは社会問題にもなっている！
中古マンションのメリット、デメリットは選びきれない？
知らなかったでは済まされない事実やメリットとして、いい買い物をするポイントをご紹介します。
中古マンションのメリットの見極めポイント
中古マンションのメリットを見極める上で、最も優先すべき選ぶ基準をご紹介していきます。
中古マンションのメリット最大の焦点は立地
私がマンションを購入する際に、信頼できる不動産オーナーを通じて知ったのは、こんな言葉が最初でした。
中古マンションを含めた不動産投資には、1にも立地、2に立地、3，4がなくて5も立地。
ものすごい極端に見えるかもしれません。
しかし、本当にこの言葉は、間違いないと現在オーナーとなってつくづく感じました。
中古マンションのメリットを感じる為の立地の最低条件は、以下の条件が必須です。
- 新幹線が停まる主要駅まで交通機関を使っても10分以内。
- 最寄りのメインとなる地下鉄や各地域の主要駅までの距離が徒歩7分以内。
- 最低限、病院やクリニック、学校、幼稚園、スーパー、コンビニが徒歩10分以内にある。
このような最低限と言いながらもぎっちり詰まったような条件をクリアしている事が立地の条件。
このいずれも欠かす事は出来ません。
中古マンションのメリット第2位の焦点は階層
さらに、資産価値を安定化させる物件を選ぶなら、最上階の角部屋。
この基準を満たす事が資産価値をさらに安定化させるためにあると強い条件。
最も資産価値を減らしやすい階層は、低層階から3階以内のフロア。
このような物件は、いかに立地がいい中古マンションでも、自ずと資産価値は目減りしやすい候補の階層である。
こうした現実をしっかり知っておくと役に立ちます。
中古マンションのメリット第3位の焦点は築年数
築年数は、古くてもリノベーションやリフォームすればいいだけのはず。
このような考え方は、正直オススメできません。
この根拠は、後ほどご紹介していきます。
しかし、実際に、築年数が20年以内が安定的な生活を続けていく上では、見極めポイントとも言えます。
- 建築基準法の改正。
- 修繕積立費用の更新による値上げ。
- 物件周辺の活性化計画の将来性。
このようなリスクを抱えた築年数の古い物件は、正直メリットを生み出す期間も限定性を懸念せざるをえないのが現実。
まずは、この3つをチェックして中古マンションのメリットを最大化出来る事を狙っていきましょう。
中古マンションのメリットに多い誤解！
中古マンションに置けるメリットの考え方は、決して全てリフォームやリノベーションだけで解決出来ることではありません。
実際に、中古マンションは購入前に知らなかったでは済まない現状把握しておくべき内情が多数あります。
ですから、単純にリフォーム見積もりが妥協点で、中古マンションがほしい金額の範囲内。
たったコレだけの条件で安心して購入することが、メリットに直結することはないのです。
では続いて、社会問題にもなっている中古マンションのデメリットになる注意点をご紹介していきます。
中古マンションのデメリットは社会問題にもなっている！
中古マンションのデメリットに潜む最悪の事態が社会的問題にもなっている実態をご紹介していきます。
建て直しが必要な物件も含まれる
実際に、社会的な問題にもなっているのが、旧建築基準法時代に建てられたマンション。
こんな事例がネット上でも公開されていました。
旧建築基準法時代に建てられた分譲マンション。
しかし、一部の土地を転売していた。
そして、その一部の土地には、新しい新築一戸建て分譲。
この状況で、土地の日照条件等の問題から、近すぎる事にマンション住民が怒り心頭！
でも、この立て直しをした時点で、現在の建築基準法的には、マンションの建ぺい率オーバーが発覚。
結果的には、マンション側が立て直しを要する条件に該当している事態が発覚。
こんなにわかには信じがたい情報が、ネット上には、普通に出てくる時代なのです。
旧建築基準法は、建ぺい率以外にも、以下のような内容も注意が必要になります。
耐震等級の設定と基準値に該当しない問題のある中古マンション物件。
新耐震の法改正が1981年に行われた事により、耐震性能評価も変わっています。
しかし、この基準を満たす事を当たり前と思っていて、中古マンションとだけ考えてしまってる方もまだまだ多いのです。
すると、当然ながら、今の基準だけでなく、過去の基準からも経年劣化を含めて足りていなかった。
こんな事態に購入後に知るなんてことも意識していなければ普通に起こるリスクを抱えてる時代になっているのです。
ではこうしたデメリットを意識した上でのメリット、デメリットを比較する上で注意するべき視点をご紹介していきます。
中古マンションのメリット、デメリットは選びきれない？
中古マンションを表面的な視点を含めて、メリットデメリットを比較しきれないという考え方についてご紹介していきます。
価値観以上の慎重さが問われる時代！
中古マンションの立地条件は、当然失敗しない立地などを選べば資産価値は通常であれば落ちるリスクも少ないと言えます。
しかし、経年劣化に伴う外壁塗装や修繕工事の頻度などにより、当然同じ築年数となる物件比較でもその頻度や管理の度合いはさまざま。
つまりは、立地が良い物件が全て高い資産価値で推移する価値を保つための努力をしてくれているのかは分からないのです。
こうなると、妥協というか運に任せる事も必要になる覚悟を要すると言わざるをえないのです。
自然災害にも影響するリスクも潜む
この発言をしたら、身も蓋もない発言ですが、自然災害の脅威は日本全国あまり珍しい光景ではなくなったのが昨今の日本の気候や天災。
津波の心配はないが、地震が起これば、付近の老朽化した建物は倒壊する可能性がある。
このような物件が自分の購入した傍にあったら、どうなるでしょうか？
最悪の場合、火災1つで、もらい火を受けてしまえば、津波が無くても甚大な被害を被るリスクもあるのです。
こうなると、立地が、駅に近い資産価値の高い物件でも、考え方を別にしたら、リスクを背負う覚悟で購入を決意しなければいけない物件に変わってしまいます。
このように考えると、メリットをねじ伏せる事が出来るほどのリスクは存在する事になるのです。
当然、津波などの影響では、同じ土地の高さに隣接する住宅なら、中古でもマンションの方が一戸建てよりは、浸水する可能性は減ります。
しかし、周辺からの影響リスクは、マンションの方が高さがある分、被害を受ける範囲が広がる可能性が有ります。
エレベーターが使えなくなる。
非常階段までの経路が失われる。
こうなってしまうと逃げ場がなくなりやすいのは、マンションも地震となれば、被害想定で大変なのは同じ状態。
新築だから安全とも言えませんし、中古だから不安とも言い切れません。
このような計り知れない天災被害まで含めた視点も考えたら、中古マンションのメリット、デメリットなんていくらでも可能性は上がってきます。
ですから、あまりメリットデメリットという2つの制限に限定した視点で考えるのは、決して賢い選択肢とは言えないのです。
むしろ、中古マンションとして、妥協できる使用年数などを計画的に考えながら、移り住む覚悟も含めて検討する。
これが、本来想定しなくて良いことも含めると大切になってしまうのです。
この記事でご紹介したかった内容は以上となります。
最後まで記事をお読みいただきましてありがとうございました。