中古物件のアパート経営は収益物件になるのか？という視点を失敗後悔注意点としてご紹介していきます。
このページをご覧頂きありがとうございます。
中古物件の増える時代に入り、徐々に、アパートの一棟売りをしている光景も珍しくなくなりました。
こうした光景を見て、アパート経営なんて言葉や不動産投資、収益物件なんて言葉を連想している方も多いです。
実際に、アパート経営と中古物件という2つからは以下のような悩みも多いです。
- 中古物件のアパート経営は利益を出せる？
- 中古物件のアパート経営は収益化するのは難しいのでは？
- 中古物件はアパート経営がうまくいかないから売却されているの？
こうした購入できるけど買った後のリスクを心配している方も多いんです。
今回の中古物件のアパート経営については、以下の様な目次でご紹介していきます。
中古物件でアパート経営に向かない人の思考法
中古物件でアパート経営より合理的で簡単な投資術
不動産オーナーでもある私から少しでも今後の将来性を見込んだ上での物件選びとしてお届けしたいと思います。
中古物件でアパート経営に向かない人の思考法
中古物件を購入することが損ではありません。
しかし、中古物件からのアパート経営は、非常に難易度が高い内容でもあります。
その根拠をご紹介していきます。
中古物件アパート経営失敗思考1．リフォーム
リフォームすれば、入居者は入るはず。
このような思考を前提として中古物件をリフォーム予算と合わせて検討されてる方もいます。
しかし、この思考法はかなり失敗しやすい例でもあります。
根拠は？
以下のような想定図が完成していない方の思考でもあるからです。
その地域の土地の単価は把握できているか？
少子高齢化が進んだ先の未来でどんな世代からの需要が高い地域なのか？
リフォームをする上で、故障リスクのサイクルを全く理解しないまま検討してる。
不動産投資に中古物件を選ぶ方は、税金対策であるケースも多いのです。
しかし、利益を前提として考えてる方が、安易にリフォームを前提として中古物件を選ぶ。
この結果、後々の将来設計が全く違い誤算だらけで、利益が出ない。
このような結末に至ることが多いのです。
ですから、中古物件のアパート経営を考えるなら、まずは市場相場の把握と修繕費における相殺バランスを把握する。
このような考え方の方が大切になるのです。
中古物件アパート経営失敗思考2．節税対策
ローンを借り入れ可能なら、何でもできる。
ローン金利は、税金対策になるし、損ではない。
このような安易な計画を立てている方も多いです。
しかし、金利1つとっても、住宅ローンのような低金利とは違います。
さらに、修繕費を蓄積するだけでなく、税金も当然ゼロの世界ではありません。
つまりは、ローンの金利を節税効果前提として検討してる方は、空室リスクを軽視してるケースが多いのです。
ぜひ節税対策とは何かをしっかり把握することから開始していきましょう。
中古物件アパート経営失敗思考3．最悪想定
実際に中古物件のアパート経営がうまくいかなかったらどうしますか？
この回答に対し、失敗する方の典型的な回答は以下のような内容。
売却すればいい。
この考えは、安易すぎるというより、逆に赤字のまま終わる典型例。
根拠は？
自身の購入した物件価値より経年劣化している状況です。
当然資産価値が高まるような劇的な変化を見込めたかなりの市場変化の最中に購入された物件なら別。
しかし、中古物件のアパート経営という言葉から考えてる方の多くは、利益を出したいけど中古がちょうどいい。
このような予算編成を検討されていらっしゃるのではないでしょうか？
この資産はかなり危険です。
アパート一棟が将来の市場価値として、どう見込みが立つのか？
この点をぜひ意識していただきたいのです。
では続いて、中古物件のアパート経営よりももっと簡単な投資法をご紹介していきます。
中古物件でアパート経営より合理的で簡単な投資術
中古物件のアパート経営を続けて利益を上げる。
この考え方よりもっと簡単に利益化できる方法をご紹介していきます。
中古物件アパートは経営以外にも使い道がある！
中古物件のアパート一棟売りの売却の中には、以下のような事情を背景に持つ場合もあります。
建物がなければ、土地としては需要があり、分譲しても売りやすい地域。
このようなケースの典型は、地方に行くと多い田んぼや畑を農地転用している土地。
土地としての需要がある。
しかし、残念ながら、現在の仕様では価値がない。
こうした地域を狙って、あえて一棟売りのアパートを中古物件で購入。
この先には、即解体をして、土地として、不動産屋に売却査定。
このような投資も立派な不動産投資。
購入額にプラス解体費用を見積もりで出せばもう市場売却査定額と照らし合わせも簡単。
これなら、不動産投資をあまり知らない初心者でも簡単に利益を出すことができます。
いかがでしょうか？
数年後、10年後、20年後を見込まなければいけないのが、アパート経営。
しかし、少子高齢化の進む未来に、アパート経営に孤独死が潜むリスクは多大です。
このような投資をこれから初心者が挑むより、むしろ土地活用をしていただくなら、以下のような未来はどうですか？
- 若い世代に一世帯でも多く新築一戸建てを検討出来る環境をあなたが用意する。
- 老朽化寸前のアパートではなく立て直しをして新しい不動産屋が新築アパートを建ててまた人が住みやすい環境を作る。
あえて、転売ではなくても、賃貸化という言葉でも意味があります。
借地権付き住宅であれば利益は当然あなたにも入ってきます。
中古物件はアパート経営に限らない。
この言葉を最後にお伝えして終わりたいと思います。
あなたの不動産投資でも成功を心から願っています。
最後までお付き合いいただきありがとうございました。