いつか自分のマイホームが欲しいと思っていたのに、転勤命令！いつになったら家族の安住の地を手に入れることができるのか？実際に子どもたちと暮らすためには「売りに出す？」「賃貸に貸し出す？」この2択のどちらかに迫られるケースは多い。それぞれのリスクと対策を理解しておくことが転勤族のマンション購入には非常に重要。
自らの体験を活かしてご紹介していきます。
マンション購入後の転勤命令体験記
「転勤が多いというのはありません」「新規出店した際にその近くのエリアの人を厳選して異動をお願いすることもあります」
こんな説明で入社した会社だから、5年経過して初めてのマンション購入を実現。
でもその後に、「新規出店と離職者が増えたため、今お願いできるのはあなたしかいない！」
「えぇ！」当時私は独身だった！他の人は妻帯者。これは確かに自分だけ住み続けられるというのは考え方が甘かった。
売却検討をした経験
私が実際に依頼を出したのが、
その査定をリアルタイムで見ると、
私の所有する物件を2020年時点で調べた結果でも10年経過して購入した時よりも高い金額で査定が出ています。
接客的に売却の交渉が可能なのか?
まずは売れるのかを知ることが大きな課題になるので、その点を確認しましょう。
売却にリスクはあるの？
正直、ローン残債があるないを問わず、相談可能な会社はいくつもあります。
例えば以下のような課題に直面している人も多いです。
- 住宅ローン残債があるのに会社を辞めさせられた
- 減給、年収ダウン、減俸等の待遇になった
自分がこの先結果として仕事を続けられない状況に追い込まれたら売るしかない！でもその行動の結果にリスクがあったらさらに厳しい状況に追い込まれる。
売却査定額で残っているローンが完済できない時はどうなる？
この答えにも相談対応してくれる会社をご紹介しています。
賃貸化することは簡単なのか？
仮に自分が住むことが難しい状態なら誰かに貸すという選択肢があることは多くの人がイメージできていると思います。しかし、この点にはリスクがあります。
もう一度住みたいは難しい！
自分が一度賃貸に出してしまうと、賃貸オーナーがオーナー権限で数ヶ月後に退去命令を出すというのはよほどの事情がないと認められないのです。
さらに、オーナー都合ですから、その退去する分の引っ越しの費用などを負担させられるケースもあります。家賃収入、クリーニング費用、退去時精算。これらがすべての合計でプラスマイナスどの程度の出費になるのか？
実際に自分がもう一度その場所に戻ってくるならどうすればいい？という課題には慎重な対応を検討す居なければいけないのが現実です。
もし仮に賃貸化しながら、絶対に将来には自分が住むと決まっているなら「定期借家契約」を用意することは可能です。数年単位の更新に基づくという定められた期間契約を満了するタイプですね。
でもこれって本当に需要少ないですよ。
物件選びの基準の違い
自分が住みたい家の条件は需要とかみ合っているのか？マンションにも単身者向けとファミリー向け、投資物件の3つがあります。
投資用の多くは日本全国のエリア別で市場が異なります。単身者向けの多い都市部。ファミリー向けでないと入居所が見つかりにくい地方や田舎。
ローン返済額と管理費、修繕積立費、町内会費に駐車場、インターネット利用代金等基本の契約に基づく金額の計算が必要。
仮に自分が住みたいと思って資産価値があると思ってもそれは購入して自分が住むための物件。その価値観そのものが希少になってしまうと借り手がつきにくくなりますし、当然そういう物件は資産価値も落ちやすくなるのが特徴です。
転勤族におすすめのマンション物件
私が実際に売却でも賃貸でもふたつどちらの選択も可能になる物件を手に入れた体験からご案内していきます。
求められる3条件
物件を選ぶ際に資産価値が安定し、落ちにくい物件を見極める方法は非常にシンプルです。
- アクセス（立地）
- 利便性
- 治安
私が自分で賃貸市場や売却市場を毎年担当営業と相談していてもこの点は10年ずっと変わっていません。
1つ1つ具体的にご紹介していきます。
アクセスに求められる条件
まずマンションであることからその場所は以下のポイントに近いことが重要。
- 主要駅
- 日常の利便性（コンビニやスーパー等生活必需品購入可能な店舗）
- 医療機関（小児科、内科、耳鼻科等多くの人が使う場所）
- 公共利用（バス、駐輪場等）
- 管理体制（24時間管理人が常駐等）
このような内容が特に求められるのです。最も重要なのは主要駅からの距離と時間。
徒歩圏内ではなく、1分、3分、5分、7分、9分。
このすべてで数百万単位で坪単価が変わってくるエリアもあります。
日常の生活では都市開発などの影響もあって、大型ショッピングモールやその他生活雑貨等を購入しやすい場所は人気です。
医療機関や公共機関が多いことは子どもがいるファミリーに需要があります。
管理体制は、独身や単身など一人暮らしの人が管理がしっかりされていることでポストや集配等の管理、外観やエントランス、アプローチの景観上の問題を気にする人が多い。
将来性
次に求めるのは、そのエリアの生活の利便性や自分の価値観の変化です。
「自分がもし売却したら次はどうする？」「賃貸化して修繕等が多かったらマイナスにならない？」
こんなことを考えなければいけない物件を手にするのは失敗の原因になります。
自分自身が住みたいし、しばらくは大丈夫だと確信できる。
こう思えたら、売却を主にしながら、自分の購入するエリアと物件価格をリサーチしてみてください。
損をしないための購入方法でしたらいつでもご相談に対応しております。