20代30代で現役引退（定年退職）前までに住宅ローンを完済したい人はマイホームを検討する。
35年の住宅ローンを組む際には、25歳でも60歳、30歳なら65歳。
35歳以上になれば、30年などの返済期間にしなければ、定年が65歳の仕事についても返済は終わらない。
もちろん、家を購入するために、購入資金を頭金で用意する人もいる。
しかし、実際には自分が家を買う時、簡単に用意できる人は少ない。
むしろ、新築、中古マンションを含めて、良い物件を見つけた時に勢いで購入に踏み切ってしまう人も多いはず。
不動産という人生の中で何度も買う経験がないからこそ、住んでから失敗や後悔をしている人はたくさんいる。
「家なんて買うんじゃなかった」
「住宅ローン返済貧乏」
「住宅ローンがきつい、払えない」
こんなキーワードを住宅を購入してから実際に検索している人も数多くいらっしゃいます。
なぜ自分が良いと思えた物件を買うのに、住んでから気持ちが変わるのか？
実際に新築分譲マンションを購入した経験があるからこそ伝えられる視点でご紹介していきます。
マンション購入後の後悔原因
不動産を買う前には、多くの人が賃貸又は実家などに住んでいることが多い。
会社などによっては、寮や社宅などが用意されているケースもありますが全体の割合では非常に少ないといえる。
そうした中で、自分が住みたい場所や立地、参考価格等の情報を不動産情報サイトの物件一覧から調べる。
この流れで、間取りや築年数、設備などの情報を見て、実際に見学を済ませて考える時間がある。
この流れで多くの人は自分の気になる点をチェックしているはず。
それでも失敗するのは何？
それは、物件の細かな点を契約する前に気に留めていたかどうかです。
立地や住環境
首都圏や都市部にすむ人にとっては、以下の条件を重要視する声も多い。
- 駅徒歩圏内
- 周辺の環境（コンビニ、スーパー、ドラッグストアなど）
- 子育てに必要な環境（幼稚園、保育園、小学校、中学、高校など）
今の自分の生活に必要な環境をもとに探すことが多い。
すると、駅に近くて、築年数が浅い物件ほど価格は高騰化する。
今の自分の予算なら、このくらいの距離なら歩けるはず。
妥協をして決める人もいるでしょう。
でもその結果、毎日生活をする際にはいろいろなストレスを感じることが増えていく。
- 子どもの通学には交通量の多い通りを利用することが多かった
- 周辺の道路や地下鉄、電車などの騒音が気になる
- いつまでも周囲の声が響くことで眠れない
- 上下階に住む人の足音や隣近所の騒ぐ声が気になる
このように、住んでからの生活で自分が購入する前ではあまりかかわっていなかった内容については深く考えなかったということも多い。
もっと簡単な例なら、台風や強風など雨風の強い日の駅までの経路や浸水被害などの近隣のハザードマップなどを見ていなかったことで、購入した年に駐車場が水没して車がだめになったということもあります。
このようなことがないようにするには、まず自分でしっかり周辺の環境を将来自分の家族が利用する施設などについても細かくチェックをしておくことが大切です。
毎月の返済
住宅ローンを返済するときの計画として、以下のような声が多い。
「今住んでいる部屋の賃料と同じ額が返済額なら大丈夫」
これは大きな間違いです。
その根拠は？
マンションであれば、中古でも新築でも以下の金額が必要になる物件が多い。
- 修繕積立費
- 管理費
- インターネット回線費用
- 駐車場代
- 駐輪場代
ほかにもマンションを購入してからは、賃貸とは異なる出費があります。
- 火災保険、地震保険
- 固定資産税
これらが大したことないとか全くゼロという計算をしていると毎月分を年間に計算すると生活が厳しい状況に追い込まれることも多い。
不動産を購入して住むには、ローンを返済する以外に必要な出費がある。
日本全国どこのエリアで住まいを手に入れるとしてもこれは必ず出てくる問題です。
自分の住みたいエリアでは実際にどのくらいの額の住民税や市県民税、生活費、町内会費などがかかるのか？
この点をきちんとまとめておくことも大切です。
さらには、子どもの教育などで利用するサービスも家計とか子育てという条件では必要になる。
- 塾やスクールの平均相場
- 周辺の中学や高校の学費
- 部活などに参加する時の合宿費などの金額
- 卒業旅行などの積立金
入居する時には全く利用していなかったサービスを含めて自分たちが5年、10年、15年、20年という返済期間で追加されていく金額は予測できることも多い。
まずは以下の点に手をつけることを前提とした返済プランを考えることが重要です。
- 暮らしに必要な毎月の生活費関連
- 子どもの教育に必要な習い事関連
- 自分たちの老後のための貯金関連
- 将来のリノベーションや修繕、家具家電の買い替え
このように、今あるものを買い替えることも含めて時間の経過に伴う出費の頻度や次の支払いのサイクルなどを検討することが重要です。
仕事の変化
今の仕事は楽しいし、メリットも多い。当面はこの仕事を辞める気はない。
家を買いたいと思っている人の多くは、自分の今の仕事や年収についてもネガティブに考えていることは少ない。
むしろ、これからも自分が必死に仕事をするためのやりがいや生きがい、達成感を味わうために購入したいと考える人は多い。
しかし、自分の気持ちとは関係なく、トラブルが発生することもあります。
具体的には、2020年にも以下のような影響がありました。
- 新型コロナウイルスによる影響で多くの人が失業や休業、リストラを経験
- 資本金など資産は安定していると思っていた大企業の破産や倒産
- M＆Aや合併、統合などによる給与や待遇面の変化
いくら自分がやりたい、続けたいという気持ちになっていたとしても、会社や企業が雇えないと決断を下すしかないやむを得ない理由というのもあります。
こうした時、転職を余儀なくされた後にも自分は返済が続けられるのか？
この答えも自分が20年以上の時間をかけて返済を行うからこそ、計算をしておく必要があります。
マンション購入後の後悔防止策
- 近隣とのトラブル
- 住宅ローン返済に関する不安
- 住んでから修繕する部分が多すぎることで住み続けるのは困難と判断
このように事情を抱えた段階ですぐに自分たちで住みやすい環境に引っ越しが可能な状況になれば安心ですよね。
この先設備がどうなるのかなんてことは誰にもわからない部分。
いくら検索をしてもこの先、近隣に引っ越しをしてくる人まではわからない。
人、モノ、お金という3つにおいてストレスを感じた時に対処が可能になる条件があります。
それが、資産価値。
中古の資産価値相場
実際私も購入を決めた理由は以下の情報があったからです。
- 新築分譲中の周辺の施設建築などの都市計画を見せてもらえた
- 他社が同じ時期に建築している物件の価格相場
- 周辺にある同じ会社が設計、建築を済ませた物件の資産価値の推移
このような条件を見て、実際に購入を決めたのです。
その結果、10年を経過させた今でも実際に中古で販売をしても新築当時から300万円程度の値下がりした額での買取値がついている。
東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県、大阪府、福岡県などの首都圏や都市部では、購入した後で売却をしたら新築時よりも高くなったなんて物件も珍しくありません。
このように将来の返済が難しい時期になった時にも安定した資産価値が予測できるようなエリアでの購入を検討する。
これは非常に重要です。
実際に何度か足を運ぶ程度ではこれは難しい。
そのため、私は10年以上かけて自分が知らないエリアでもとにかく情報を集め続けました。
結果として、自分がモデルルームで内覧を済ませた後で、当時の年収から100万ダウンしても大丈夫と思えるような返済プランだったので理想の物件と判断をしました。
将来の賃貸化
売却するのはもったいない。
でも子どもの成長に合わせて将来は一戸建て（戸建）の家に住みたいという考え方もある。
このような方向けには、賃貸化した時の相場をチェックすることもお勧めします。
例えば、以下のような計算をしておくと利回りもわかりやすいです。
| 項目 | 金額 |
| 賃料 | 15万円 |
| 修繕積立費 | 3万円 |
| 駐車場代 | 1万円 |
| 管理費 | 1万円 |
| 住宅ローン返済額 | 12万円 |
上記では、マイナス2万円の赤字になってしまいますが、それでも売却が悩みを解決してくれるなら選択する価値もあります。
こうした自分たちのマイホームの将来の資産運用まできちんと把握することができるか？
これが、不動産会社の担当営業の知る知識や見解などに大きく影響するのです。
マンション購入を後悔する注意点
もし私が自分の周りの人から相談を受けて答えるなら、何を最初に意識してもらうか？
冒頭にお伝えをした失敗の原因だけでなく、忘れてはいけないポイントがありますのでご紹介していきます。
不動産会社の選び方
物件保有数
地域ナンバーワン
大手
時代の変化に伴い物件は将来どんどん余るようになっていく。
さらに、購入する人が減っていくから、資産価値も年数に応じて安くなる。
これらは、時代の変化でどうすることもできない部分もあります。
しかし、常に住みたい町やエリアの人気ランキング上位に出てくるようなエリアではそこまでの変化はないという見方を多くの専門家が語っている。
つまりは、変化に伴うリスクを考慮した提案力。
この点をきちんと予算に合わせて説明ができる人と物件を探すことが非常に重要になります。
私を担当してくれた方にもそれまでに私が調査した内容をすべて話した際に、その点がこの物件の資産価値が下がりにくい要素であるとお伝えしたかったのですという話が出来ました。
管理会社としても大手で全国的にも人気のある。
物件の設備の劣化や外壁の修繕などはどこの会社でも起こりえる。
しかし、それ以外の周辺の環境などは、いくらその会社がしっかりしていてもどうすることもできない内容。
こうした点を5年、10年と支払いを続ける価値があるのかと真剣に向き合ってくれるのか？
こういう調べ方をしている人と縁があったらその人から購入しようと思えるはずです。
まずは話を聞く。
その中に、今回の記事の中でご紹介した内容が１つでも抜けているなら、ほかで話を聞いてみよう。
こんな風に考えてみてください。
支払いだけがすべてではありません。
月々のその物件の周辺での生活環境や支払い、子育てをしようとする人向けの細かい情報網。
こうしたことを独身の人にいくら聞いてもわかりません。
ただたんに構造などの話ばかりをしているだけでは不安を感じるべきです。
同じ3ldkの物件でも長期的に投資として考えてみると、そこまで大きくなくしないほうが資産価値が下がりにくいという少し違った見方もあります。
いざという時を考慮する。
さまざまなトラブルや課題、問題点を少しずつでも紹介してくれる。
購入したあとにも納得できる条件というのは、将来性。
この言葉を忘れないようにしていただければきっと良い物件にたどり着けると思います。