- 住宅ローンなんて組むんじゃなかった！
- マンション購入を後悔している。
ローン審査を終える前は、必死に物件を探し、自分たちに必要な広さや間取り、立地などいろいろ夢や希望を持つ人も多い。
しかし、実際の暮らしが始まった時には、頭金の有無だけでなく、お金の苦労で生活へ影響を与えてしまって、売却を考える人も増えている。
なぜこんな事になってしまうのか?
年収と借入額や月々の返済額を無理な金額にしなければそんなことを考える必要もないはず。
なのに、今の自分たちの生活はローンでギリギリ、カツカツと表現する人も多い。
実際に私自身も新築マンション購入後に毎月28日には口座残高数百円というローン貧乏にふさわしい地獄のような生き方をしてきた。
この体験を活かし、今の自分だからこそ言える「マンション」と「ローン」の関係や物件を探す時、注意してほしい内容をご紹介しています。
住宅ローン後悔｜マンションに多い原因
マンションを購入してからの生活では、住む前と済んだ後の居住費における出費の内訳がかなり変わる。
そして、その中身的に、もっとも厳しい状況になりやすいのが、3年から5年後。
その根拠と物件購入前の生活を照らし合わせてご紹介していきます。
住宅ローン後悔と修繕積立費の値上がり
確かにマンションを購入する前にきちんと、ローン以外の管理費、修繕積立費、駐車場、駐輪場の利用料など詳細なお金の説明を受けた。
しかし、その時には、決して必要以上に危機迫る感覚では聞いていない人も多い。
金額的には、数万円。
もちろん、家計からしたら大きな金額。
そして、賃貸の時には払っていない毎月の家賃の契約に含まれていなかった内容も多い。
だからこそ、その価格の適正さを含めてマイホーム購入なら！とな徳している事が多い。
しかし、現実として、不動産には、固定資産税などローン返済以外の賃貸とは異なる税金もある。
火災保険地震保険。
この点も毎月に影響する大きな出費と言える。
1つ1つは、小さなものかもしれない。
しかし、たった数万がこれまで無料という状態だったことと比較すると大きな差になって実際に生活に影響を見せ始める。
契約時のポイントは、ココ！
この点をやるのとやらないのとでは、何が違う？
何にいくらが出ていくかだけではない。
「年間の支出の想定」が実際確認出来ている状況になると生活費への影響力を未然に確認できる。
住み始めてからこの比較をするのでは遅い。
まずは、物件を選んでいく中で、各会社の特性を含めてきちんとまとめていく事が重要になります。
住宅ローン後悔マンション物件探しへの失敗
私はこの件については、自分の選んだ物件は周囲の環境や条件と比較して正解だったと思う。
何を基準に選んだのか？
物件の探し方、選び方についてもご紹介していきます。
マンション物件選びと住宅ローン負担
住みたい主要駅を選んだ。
その周辺の実際のマンションの費用を一戸建てを含めてしっかりリサーチした上で物件を選んだ。
だったら、費用も管理費もしっかり比較しているはず。
なのに、支払いが始まってから、こんなことを考える人もいる。
「なぜこの物件を選んでしまったのだろう！」
この悩みの答えは、何が原因なのか?
その答えは、日照条件の変化を見抜くことが出来なかった都市計画や周囲の建設計画への見落とし。
実際に以下のような点の可能性を住む前にチェックして検討する事が大切。
- 数年の間に次のマンションや分譲戸建てなどの建築計画があるかどうか?
- 今の条件で物件を買うのは、情報として日照条件などが変わる可能性はあるのか?
- 資産価値として、周辺の物件とどの程度の差があるのか?
- 管理費、積立費、駐車場などの特徴をふまえてかかる毎月の費用は高くないのか?
購入する際には、できるだけ自分たちの住んでいる時の支出が少ない事が理想。
さらに、住んでいく中で買う前と後で環境が異なる点をできるだけ細かくチェックしておく必要がある。
よくあるのは、以下のような事例。
角部屋を購入したのに、すぐ隣に新しいマンションが建って、まったく景観も日当たりも意味がなくなった。
景観として庭を楽しむことが出来ると思った低層階を購入したのに、正面に一戸建てが建築され住んでいる時の価値が一気に半減した。
このように、住む前には魅力を感じていた状況が、住んでから一気に変わった！
こんな情報がいろいろ出てくる可能性がある。
しかし、これらは、決して都市計画関連の情報から今後の予定やもうすでに決められた内容を知ることは無理な情報ではない。
自分の人生でしばらくはこれからその土地に生活をすると考える際には、きちんとこうした周囲の情報にも配慮する。
このようなことを検討材料の中に含めたほうが決めた後の安心も問題点も価値観が変わってくるのでおススメしたい。
分譲マンションと住宅ローン後悔原因は時期
不動産会社に対して特に部屋の単位のトラブルを生じたわけではない。
住んでいる住人同士の問題も特に思っていることはない。
このような状況なのに、自分たちが今組んでしまったローンはもっと考え方を変えるべきだったと悩む人がいる。
その原因の1つは、分譲マンション特有の新築、中古という価格的価値。
分譲マンションは全てが値上げではない
中古マンションを買って良かったという声が徐々に今後も増えていく事は想定される。
もちろん、それだけの家族や単世帯の購入を希望する者がいるエリアにある物件に限定された考え方であることも事実。
しかし、分譲マンションを購入する時に借りる価格の関係は大きい。
例え、売るとなった時にも少しでも査定額と近い金額を借り入れ出来ている人は正直、決断する時にも持ち出しが少ない分行動を起こしやすい。
しかし、新築だと思って勢いで買ってしまった人は、ローンを組んでからどんどん価値が下がり、あの頃は良かったが今も今後も上がる気配がない。
こんな状態では売るに売れない。
こうなると、以下のような気持ちになってしまうケースもある。
「持ち家なんて慌てないでもっとじっくり検討を重ねてから、市場価値が上がるエリアを買っておかなければいけなかった」
正直、自分たちが最初に物件を見ている時には、以下のような内容しか見ていない事が多い。
- 物件の内装や設備など最初に見た生活イメージ
- 駅チカなどの物件の立地。
- 持ち家への憧れの気持ち
- 金利や返済額シミュレーション
- フラット35、変動、固定など当初の金利の設定状況
- 支払の返済予定表
- 借り換えや一括、繰り上げ返済などの条件
- 将来のリノベーションやリフォームを検討する修繕への予定。
こんな夢や希望ばかりが増えるのはかなり危険。
もっと現実を見て、自分たちが今そのままの賃貸の生活を続けて、しばらく経ってからの物件は価格が上がった？
このような周辺の不動産市場の条件をきちんと情報として集める事が重要なのです。
ただそのまま新しいから安心。
中古は問題が発生したら困る。
こんな簡単な考え方を前提として物件を選んだら、5年、10年先のいざ物件を売却する時までに返済をする計画がおかしくなっていく。
いざという時の為の試算。
この計画を最初の段階できちんと業者への相談を不要できちんと想定しておかなければいけないのです。
生活水準は今のまま？
一戸建てでもマンションでもいざ自分たちが住宅購入後の持ち家での生活をイメージする時には、家計は減るなんてことは想像してはいけない。
確実に増える。
もうこの先減額なんてことは完済まで2度とない。
この位の厳しい覚悟を持って、全ての支払い項目リストを出す必要がある。
そして、住宅ローンが厳しい、きつい、カツカツ、無理、限界と言っている人の多くは、このパターンとも言える。
なぜか？
単純に苦しくなる生活への不安をほとんどしていないから。
大丈夫。
何とかなる。
上手くいく。
そのままの生活でなら、不安がないはず。
このように、現状維持という根拠のない大丈夫を先に先入観として持っている人ほど失敗する。
自分たちの持ち家を考える人の未来は？
単純に子育て世代なら、以下のような出費が増える。
- 子どもの数と教育費や食費、習い事やスマホなどの通信費用。
- 水道、光熱費などの生活に必要な経費。
- 月給やボーナスは上がらない可能性
- 将来の退職金がない危険性
- 火災保険など値上げの可能性があるもの。
このように考えていけば、出費は増えるのが当たり前。
生活費が上がらないはずがない。
このように単純に生活を夫婦二人暮らしの想定の延長で考えた大丈夫はどこにも根拠がないという事を知っていただきたいのです。
通園バス一つでも支払いは変わる
実際に自分たちの住むエリアで子どもを幼稚園、保育園に通園させる方法として、バスを利用する家庭もある。
その利用料の条件を生活の設定に入れていますか？
実際に我が家の場合、バスを利用する事で毎月3000円の差が出る。
給与は変わらないのに、年間3万6000円の支払い増加。
これは、自動車税に匹敵する支払額。
夫が車好きという人なら、すぐにこの金額を見て、車が2台分だと想像出来る金額。
このような事がライフスタイルを問わず、日本全国どこにでもある状況。
当然、段階的に小学校前の幼稚園無償化などの動きが出てくればもっと違う事が大事になってくる。
それが、市県民税、住民税、固定資産税、さらには消費税、所得税が増える動き。
東京オリンピック以降の懸念が少しずつ感じられるようになってきた。
給与は少しも上がっていない。
むしろ、会社の内部留保は少しずつ上がっている感じ。
こんな状況が今後も続いて、ＡＩ化や労働者不要の産業は増えていく。
そして、自分たちのローンを組んだエリアの資産価値は土地の査定価値だけが上がっていく。
このような状況になったら、当然固定資産税も上がっていく可能性が高い。
安くなっていくと思っていいのは、田舎だけ。
相場が高いエリアは、2018年、2019年、2020年と徐々に同じ70平方メートルの相場でもかなり一都三県でも減っている。
これだけ子供の数が減少し、部屋があまり、結果住む人が減ったら？
税金確保は誰が払う？
今生きている人で均等に払うしかないと思いませんか?
この影響が今後は税金として、均等に出てくる可能性があるのが私が懸念している内容です。
マンション住宅ローン後悔防止注意点
私はこれからのマンションのお部屋探しには、かなり慎重な対応が必要だと思っています。
最初は借りるから始める
実際に、購入しようとしている者が一度は経験するべきだと思うのが、分譲マンションの賃貸生活をしてみる事。
例えば、住宅ローンを8万円と管理に2万円を払う10万円が毎月固定の物件を見つけたとします。
この物件の賃貸を借りると、約13万円程度が相場。
つまりは、以下のような支払いの形は変わってもほぼ同じ水準の支払いをしているという計算になります。
| 比較項目 | 分譲マンション賃貸 | 分譲マンション購入 |
| 駐車場代負担 | 賃料に含む | 負担あり |
| インターネット管理費負担 | 賃料に含む | 負担あり |
| 修繕積立費負担 | 賃料に含む | 負担あり |
| 管理費負担 | 賃料に含む | 負担あり |
| 固定資産税 | 負担なし | 負担あり |
この様になっていくと、結果的に相場として、以下のような計算になります。
13万円の毎月の家賃支払いをしている人は、火災保険と固定資産税を年間で支払いをしているオーナーとほぼ同じ金額を居住費として支払っているのと同じような感覚。
つまりは、物件探しをしている人ほどまずは新築マンションを住まいとしたときの出費する想定を一度経験してから物件を選ぶ。
これが、ある意味長期に自分自身がローンを組んでまで住まいを手に入れるべきかを選ぶ基準にするべきだと私は考える。
その間のトラブルは具体的に何があったのか？
その時実際にどんな出費の可能性があるのか？
楽とか支出も少ないからよいと言っている人ほど、正直何が変わらない事で何を注意するべきか？
この2つを借りてから知ることが重要。
仕事探しも正直徐々に年齢を重ねたら駅近くで選ぶのも大変になっていくタイミングが訪れる。
結果的に、何を安心としてこの先の人生の住み家を求めるべきか?
仕事なのか、子育てなのか?
育住、職住なんて言葉が一都三県の物件選びには良く出てくる。
しかし、買い物の物価も周辺の建物の条件もいろいろ違いがある。
そして、生活した先の見えない部分をどこまで考慮して大丈夫と言っている？
この体験を実際にたくさん安い賃料の物件を借りた人では誰もが分譲マンションを選ぶ時には見えていない事が多すぎる。
きちんと、自分たちの負担がどう増えるのか？
その負担が夫婦だけでなく、子どもが増えた時にはリスクにならない程度なのか?
この答えをきちんと生活した上で答えを出す。
今の収入で頭金が歩かないかだけでなく、将来税金も管理費も修繕積立費が増えても払い続けられる。
この位の状況があれば、年齢問わず、今の決めたい分譲マンションを購入出来るはず。
しかし、収入状況として、夫だけではいくらなんでも大変。
こんな言葉を奥さんが口にする程度の状況では到底無理だと思ったほうがいい。
どちらかが年齢に伴いある程度働くことに限界を迎えてもマンションはずっと管理費と修繕積立費の支払いは住んでいく先で永遠と続く。
これが最後の注意しなければいけないポイントだからです。
儲かるのは、不動産会社だけですよね。