住み替えは、人生の大きなイベントの一つです。
新居の購入に伴う費用や手続きは、事前にしっかりと計画を立てて準備することが大切です。
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今回の記事では、住み替えの流れと住宅ローンの手続きについてわかりやすく解説します。
住み替えの方法
住み替えの方法は、大きく分けて以下の2つがあります。
売り先行
まずは現在の住まいを売却し、その売却益を新居の購入資金に充てる方法です。
メリット
- 新居の購入に集中できる
- 新居の購入資金を確保しやすい
デメリット
- 売却までの期間が長くなると、仮住まいが必要になる
- 売却価格が下落するリスクがある
買い先行
まずは新居を購入します。
その購入資金を住宅ローンなどで調達します。
現在の住まいを売却してローンを完済する方法です。
メリット
- 新居の引き渡しと同時に入居できる
- 仮住まいの費用がかからない
デメリット
- 新居の購入資金を用意する必要がある
- ローンの返済が始まる
住み替えに必要な費用項目
住み替えに必要な費用は、大きく分けて以下の3つに分けられます。
新居の購入費用
- 物件価格
- 仲介手数料
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 抵当権設定費用
などから構成されます。
現在の住まいの売却費用
- 仲介手数料
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 抵当権抹消費用
などから構成されます。
住み替えに伴う諸費用
- 引っ越し費用
- 仮住まいの費用
- 住民票の異動費用
- 登記費用
などです。
住み替え時に利用可能な税金等
住み替え時に利用可能な税金の特例としては、以下のようなものがあります。
住居取得等に係る所得税の軽減措置
新築住宅や中古住宅を取得した場合に、一定の要件を満たすことで、所得税の所得控除を受けることができる特例です。
住宅ローン控除
住宅ローンの借入金利に応じて、一定の期間、所得税から控除を受けることができる特例です。
マイホームの取得等に係る贈与税の非課税措置
親族からマイホームの取得資金を贈与された場合に、一定の要件を満たすことで、贈与税が非課税となる特例です。
売却益に関する特例
マイホームを売却した際、購入時よりも価格が高くなることがあります。
高くなったら、利益が発生します。
しかし、利益に対する税金を繰り延べできます。
間違ってはいけないのは、免除ではありません。
繰り延べとは、買い替えをした際に、繰り延べ分が課税される仕組みです。
居住年数に応じて違いがあります。
事前に確認をしておきましょう。
譲渡損失の損益通算
反対に損失が発生した際にも、譲渡損失に対して、損益通算の特例の対象となります。
一定の条件を満たしているバイ、その年の他の所得から相殺することが可能です。
住み替え時に便利な住宅ローン
住み替え時に便利な住宅ローンとしては、以下のようなものがあります。
住み替えローン
住み替えに特化した住宅ローンです。
新居の購入資金と現在の住まいの売却資金をまとめて融資することができます。
フレックスローン
返済期間や金利を自由に選べる住宅ローンです。
住み替えのタイミングに合わせて、返済計画や金利を変更することができます。
住み替え時の住宅ローンの注意点
住み替え時の住宅ローンを利用する際には、以下の点に注意が必要です。
- 審査が厳しくなる可能性があること
- 金利が割高になる可能性があること
- 保険料などの諸費用がかかること
審査が厳しくなる可能性があること
住み替えローンは、現在の住まいを売却して得た売却益を新居の購入資金に充てるローンです。
そのため、金融機関としては、
- 売却益が確実に得られるか？
- 新居の購入資金が十分に確保できるか？
上記を慎重に審査します。
そのため、住み替えローンを利用する際には、現在の住まいの売却価格を慎重に見積もる必要があります。
また、新居の購入資金が十分に確保できるだけの収入や貯蓄があることを証明する必要があります。
金利が割高になる可能性があること
住み替えローンは、比較的新しい商品です。
金融機関によって取り扱い条件が異なる場合があります。
そのため、金利や諸費用が割高になる可能性があることに注意が必要です。
住み替えローンを利用する際には、複数の金融機関を比較検討することが大切です。
保険料などの諸費用がかかること
住み替えローンを利用する際には、保険料などの諸費用がかかります。
具体的には、以下のようなものが挙げられます。
- 火災保険料
- 団体信用生命保険料
- 抵当権設定費用
- 事務手数料
住み替えローンを利用する際には、これらの諸費用も事前に把握しておくことが大切です。
住み替え時の住宅ローンでよくある悩み
住み替え時の住宅ローンでよくある悩みとしては、以下のようなものがあります。
- 審査に通るか不安
- 金利が割高にならないか不安
- 諸費用がどれくらいかかるかわからない
審査に通るか不安
住み替えローンの審査は、通常の住宅ローンの審査よりも厳しくなる可能性が高いです。
その理由は、先述の通りです。
そのため、住み替えローンを利用する際には、以下の点に注意が必要です。
- 現在の住まいの売却価格を慎重に見積もりましょう。
- 新居の購入資金が十分に確保できるだけの収入や貯蓄があることを証明しましょう。
また、住み替えローンの審査基準は、金融機関によって異なる場合があります。
そのため、複数の金融機関から見積もりを取り、比較検討することが大切です。
金利が割高にならないか不安
住み替えローンは、比較的新しい商品であり、金融機関によって取り扱い条件が異なる場合があります。
そのため、金利や諸費用が割高になる可能性があることに注意が必要です。
住み替えローンを利用する際には、以下の点に注意しましょう。
- 複数の金融機関から見積もりを取り、比較検討しましょう。
- 金利と諸費用の総額をシミュレーションして、無理のない返済計画を立てましょう。
諸費用がどれくらいかかるかわからない
住み替えローンを利用する際には、保険料などの諸費用がかかります。
具体的には、以下のようなものが挙げられます。
- 火災保険料
- 団体信用生命保険料
- 抵当権設定費用
- 事務手数料
住み替えローンを利用する際には、これらの諸費用も事前に把握しておくことが大切です。
諸費用は、金融機関やローンの種類によって異なります。
一般的には、新居の購入価格の3～5%程度かかると言われています。