家を買う。
別に何も今買わなくてもいいのかも！
一生賃貸という選択ももちろん可能な時代。
住むための住宅ならいくらでもある。
こんな事を言える地域もあると思う。
でも一方では、地方で生活する人にとっては、家族の世帯人数や荷物量の問題から手狭になって購入が可能なら家が欲しいと思う人もいる。
実際に私も地方に住む一家の主として今もこれからも何かあった時の為には、住宅は必要だと考える家庭に育ってきた。
今の実家ももうローンを完済し、家は年間5万円の固定資産税以外に何も家賃などを払う必要がない生活になって引退後を迎えようとしている。
やはり、無理なローンを組む計画で無ければ、しっかり将来には得があるものだと自らの生活でも実感している。
しかし、今の時代は、年収の問題だけでなく、リストラ、解雇、ボーナスカット、残業代未払いなどさまざまな要因で、生活が安定しない人も多い。
そんな時には絶対に無理して組むべきものではない。
今回の記事では、住宅ローンを組む年齢という問題。
- 45歳で住宅ローンを頭金なしで考える事は無謀なのか？
- それとも金利が低い時は狙い目なのか？
- 何を基準にいくら位までの住宅を考えるべきなのか？
このような内容を以下の項目でご紹介しています。
45歳住宅ローン頭金なしで組む金額
45歳住宅ローン頭金なしの購入物件
45歳住宅ローン頭金なしの資金余裕
自分たちが今から35年という時間を要する返済計画を立てるべきか?
完済年齢は、資金を問わず80歳になる。
この時期まで今までの貯蓄を切り崩しながらの生活を送る事は可能であったとしてもやるべきことなのか？
実際に、老後を意識して計画するなら何が得なのかを苦労体験からご紹介していきます。
45歳住宅ローン頭金なしで組む金額
私自身も別に高額所得者の頃にローンを組む決断をしたわけではありません。
平均的な年収の中で独身だった時に受けた最初の審査。
物件は、新築でマンションを購入。
今は新築注文住宅に住んでいる。
今の生活を考えたら、45歳時点で貯金を後500万、1000万ふやしていたとしても結果的に組むべき金額はいくらなのか?
この答えに対して、頭金なしという選択を考えた時の余裕に多い誤解を含めてご紹介していきます。
貯蓄額と同額でなければ全てリスク対象
今自分たちで実際に家を買う前に貯金をいくら持っている？
頭金はゼロでも実際に貯蓄がないわけではない。
その金額があって、さらにこれからも月々収入はある。
会社も今の場所でしばらく転職を考えることもない。
このような状況なら、実際ローンを払いながらもでも生活を送ることに必要以上に怯えることはないのではないか?
こんなことを考えているなら、ぜひ以下の事を考える慎重な考え方を持ってほしい。
貯蓄以上の額をローンで組むという事そのものが重い借金である。
車でもスマホで家電でも何か物を買う時に最近は、簡単に割賦販売を選択可能。
金利も特にかからない無金利という内容も期間を限定した内容として増えている。
でも実際にその金額が、即金で用意できる状態でもその額を払ったらほぼこれからの生活が厳しい。
これは、ほぼ繰り上げ返済などもできない状態と言えるのです。
その理由は、結果的に今払うために用意してきた金額ではないからこそ、頭金なしで買う事を選んでいると考える現実を受け入れる必要がある。
家を買うのはただローン返済だけではない
車と同じような状態で、正直残価を後から一括で払うか、買い取ってもらうなんてことが出来るなら困らないかもしれない。
でもそんなことはない。
- リフォームを将来は必要とする可能性もある。
- 一戸建てなら、外壁のメンテナンス費用を払う時期もある。
- 理由は何であれ、予定外の金額の支払いをする事態もある。
- 固定資産税等の賃貸とは違う金額も支払いがある。
あくまでこれまでの賃貸生活での情報を軸としてはいけない。
基本の計算は、10年で150万の出費が可能なプランを立てなければいけない。
この条件が全く整っていない状態で検討するのは、そもそも計画とは言えない。
住宅ローン利用時の子どもの状況
45歳。
子供の年齢も結婚して子どもが生まれた年齢によって大きく異なる。
同じ45歳でも以下のような決定的な違いが生じている。
| 出生時の親の年齢 | 45歳の時の子どもの年齢 |
| 20歳 | 25歳（大学院生ならまだ教育費残あり） |
| 25歳 | 20歳(大学生でもまだ教育費残あり） |
| 30歳 | 15歳(高校、大学とこれからを検討） |
| 35歳 | 10歳(中学、高校、大学の教育過程が未定） |
| 40歳 | 5歳（小学、中学、高校、大学と課題山積） |
定年後の貯蓄プランも考えなければいけないという前に子どもの教育にも借入を必要とする条件になっていないだろうか？
将来の計算がいくら整ったと思っても子どもの教育は時代の流れにより大きく変化をしていく。
よって、あまり安易にファイナンシャルプランナーや銀行の情報を鵜呑みにして、準備を整えたと予定するのはもう古いともいえる。
こうして考えたら、いくらを組むのが妥当なのか?
私は、正直65歳までの20年間で今の年収の20％を上限にその他の利用をしているすべての分割払いの合計額を抑える金額を予定していて欲しいと思う。
そんなこと言ったら、人気のエリアとか新築でも田舎での暮らししか検討できないのでは?
こうなるエリアも当然ネット上の土地や新築物件情報を見ていれば感じる人もいると思う。
でもそのくらい慎重な姿勢がないと、家族からこんなことを言われてる親も結果的には多い。
「やっぱり何も考えていないんだ」
「結果を見れば、どんなに適当だったのかが分かる」
こうした言葉が言葉や態度から出てくるのを防ぐためには、きちんとした「無理のない」の根拠を考える事が大切。
45歳住宅ローン頭金なしの購入物件
私がもし45歳の頭金なしの住宅ローンを組んで、家族と暮らす家を探すとなったらどういう物件を探すか?
この先の借り入れの額は増える事を始めから想定しない前提で、きちんと一生の間ではなく、現役引退までに返済が終了する。
こんな計画を立てるための物件の選び方をご紹介していきます。
45歳からの家探しを都市部で選ぶコツ
札幌、東京,千葉,埼玉,神奈川の一都三県、愛知、大阪、福岡などの都市部でもし私が物件探しをするなら、どうするか？
65歳引退と仮定して、その先の引退後の生活を始める拠点を長期に住む事を計画したなら、まずは探すべきは中古マンション。
その中でももっと不動産サイトの情報で重ねてチェックしていくべきポイントがある。
それが、以下の合計額を必ず確認する事。
- 修繕積立費
- 管理費
- 駐車場、駐輪場
- インターネット回線費用
子供のいるいないを問わず、結果的に自分たちが15年から20年、嘱託の場合でも25年という時間で毎月ローンの返済額以外にかかる経費をきちんと比較する。
これが現在の支払いだけでなく、完済後の段階でもかかる価格である事が前提となる。
しかし、中古の中には、駅チカで人気のエリアが出ていることもある。
比較すると、ちょっと年数が落ちるという物件のほうが駅から近い場合も多い。
マンションは基本は駅に近い事が都市部で気にするべき最優先ポイント。
その場所が気に入らない時に、将来は賃貸化しても需要がある。
この位の環境をきちんと把握できる方が安心は高いと思う。
45歳からの家探しを地方で選ぶコツ
地方に行けば行くほど、中古も新築も含めてもマンション、一戸建ての価格は安い。
しかし、その価格以上の価値が将来の査定額として出てくる可能性は極めて低い場所のほうが多い。
ローンを契約してから、結果的に60歳、65歳以上の年齢になった時、管理費などが高くなるような物件もまだまだ多いはず。
こうした都市部での選び方も先にチェックをもちろんしておく必要はある。
その上で、一戸建てとマンションどちらに住むべきか?
本当に自分たちがその場所を気に入って、当然土地勘も把握してから購入するのか？
このように立地や周辺のサービス情報もきちんと先に確認しておく必要がある。
地方であるため、当然店舗数やサービスの部分では都市部に比較すれば、圧倒的に数も少ない。
今後は少しでも発展する可能性があるのか？
今の状況がピークで今後はさらに過疎化が進むようなエリアなのか？
このように住む場所の今後の状況をきちんと夫婦で移動のリスクも含めて検討する事が大切になっていく。
都市計画という将来についての質問は、最寄りの市区町村役場などでチェックする事が判断前の情報としてもリスクを知るきっかけになります。
注文住宅とマンション新築案は？
45歳まで必死に貯蓄をしてきたし、この年齢からなら、きちんと計画があれば、住まいを買えるはず。
この考え方はある程度間違いではない。
しかし、住まいは家賃の代用品というだけでは済まないというのを違う記事でもかなり毎回このサイト内では言っている。
- 固定資産税が不安。
- 登記などの諸費用もローンにするべきか？
- 平均の相場より安い物件は得か損か？
- 融資はある程度借り入れ可能額の高い銀行で審査を受ける方が通るのか？
いろいろな不安があると思います。
しかし、そもそも融資を受ける事が出来たとしても正直、年齢を考えると、新築物件に住むメリットはかなり少ない可能性もある。
その根拠は以下の通りになる。
- 初期設定金額も徐々に平均は上昇している。
- 500万、1000万の中古をリフォームと変わらないなら、新築があった方が得とは言えないのが、管理費などの毎月の経費の違い。
- 退職金でリフォームやリノベーションを考えたとしてもその時の手続きの費用や残債などの状況では、繰り上げ返済をした方がいいケースもある。
このように、まとめていつでも現金で支払いが可能になる条件を作るためには、正直新築は住んでからの将来の管理費用を払っていく額が大きくなりやすい。
そのため、新築を購入した人でさえ、数年で差が生じたことで売却を検討。
年金のみの暮らしの中に入った時、最初の時よりも家計が厳しいとなる原因のほぼ大半がこの誤算だ。
やっていけると思った。
こんな言葉の根拠はどこを見て口にしていたのか？
この答えに税金の減税とか光熱費が大きく変わるなどの一部を目にして全てがその通りと厳しいというか曖昧な判断をした結果と言える。
大きく今後も変わる可能性が高い税金問題。
家が欲しいエリアの生活水準
実際に自分たちが一般的と思っている日常の買い物に必要な価格も女性にとっては重要。
日用品や食材、外食などちょっとした毎日の積み重ねみたいな条件が、やはり購入した次の暮らしには必須のデータになる。
自分の今よくいく店があったとしても、結果的に次の場所でのチラシに掲載された価格は今より高い。
入ってくる金額は変わらないのに、出ていく金額はもっと高い。
こんな状態での生活に入ると、どうしても車の維持や生命保険、繰り上げ返済などにも影響が出てくる。
無謀や大丈夫の根拠はこうした細かな総計算を必ず多くの細部に目を向けて相場と今の暮らしを照らし合わせる必要がある。
45歳住宅ローン頭金なしの資金余裕
前提としてもっておくべきイメージをご紹介していきます。
団信（団体信用生命保険）や地震保険、火災保険。
この3つについては、家を買う事が決まれば、引渡しの前に契約をするというのが一般的。
だからこそ、頭金なしでも結果的にこうした賃貸から持ち家に変わった瞬間に発生する費用の事もきちんと多くの情報から相場をまとめる必要がある。
5年10年15年20年の貯蓄試算
家を建てるでもマンションを買うでも私が無謀と大丈夫の境目にしている目線を解説していきます。
実際に保険に加入して、1000万円の預貯金が仮に存在していると思ってください。
この場合でも、先ほどお伝えしたように、1500万円の借金は、手元の1000万を超える。
当然、500万だけがんばると考えてしまう人も多い。
しかし、これがそもそもの間違い。
計画する際には、頭金に該当する部分も全て分割にしている。
ということは、これから新しく支払うのは、物件以外にも当然多くの内容が出ていく。
この試算を悪い流れの時でもやっていけるのか？
予算は数ヶ月ではない、数年を基本。
- 子どもの話。
- 車や家具家電買い替えの話。
- 退職金が下がる可能性。
こう考えたら、500万どころか、数百万を上乗せした価格をこれから夫婦で返済していくと仮定することが大切。
少ない額で叶えた大学進学のはずが、家賃もかかる私立への入学があったら一気に買える物件の予算も変わる。
探す時には、価格の落ちる可能性が低い物件を探すことも大事。
判断するのは、基本的に少ない可能性でも買い取ってもらえるという売却の可能性をチェックする事。
つまり、最悪というのは、少し目線を変えて、住み続けるだけでなく、借金ゼロにしやすい物件を選ぶ事。
これが、最後に伝えたい私がいまからもしローンが通るなら契約したいと考える人に伝えたい老後資金用意の準備。
別に絶対に買ったら二度と手放さない物件を探すだけが能ではない。
あくまで購入した時より高く査定が付くという事も物件の中には可能性があるのです。
よって、少しでもリスクという言葉の矛先を買い取りや売却を含めて老後資金を作ることも考えてみてください。